ซื้อบ้านหล่มสัก 2569 เช็กน้ำท่วม เอกสาร และค่าโอน 0.01% ก่อนจ่ายมัดจำ

26 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 13 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

ซื้อบ้านหล่มสัก เช็กน้ำท่วม เอกสาร และค่าโอน 0.01%

ถ้ากำลังหา บ้านหล่มสัก ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือสอง บ้านพร้อมที่ดิน หรืออาคารพาณิชย์ ให้เช็ก 3 เรื่องก่อนจ่ายมัดจำ

น้ำท่วม: หล่มสักท่วมหนักทั้งปี 2568 และ 2569
สภาพบ้านและเอกสาร: บ้านมือสองมักมีเรื่องที่ตาไม่เห็นตอนดูบ้านครั้งแรก
ค่าใช้จ่ายวันโอน: ค่าโอนและค่าจดจำนองตอนนี้ลดเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570

บทความนี้สรุปทั้ง 3 เรื่องเป็นขั้นตอน พร้อมตัวอย่างคำนวณค่าใช้จ่าย

เลือกโซนในหล่มสักให้ตรงกับการใช้ชีวิต

หล่มสักมี 23 ตำบล ตัวเมืองตั้งอยู่บนที่ราบลุ่มแม่น้ำป่าสัก ห่างศาลากลางจังหวัดเพชรบูรณ์ราว 44 กิโลเมตร ถ้าแบ่งตามการใช้ชีวิต จะได้ 3 โซน

1. ในเมือง (เขตเทศบาลเมืองหล่มสัก ตำบลหล่มสัก)

ใกล้โรงพยาบาลหล่มสัก ตลาด โรงเรียน หน่วยราชการ และถนนคนเดินไทหล่ม
เหมาะกับครอบครัวที่มีเด็กหรือผู้สูงอายุ และคนที่อยากเดินทางน้อย
มีโครงการถนนตามผังเมืองรวม "สาย ค" 4 ช่องจราจร ยาวราว 5 กิโลเมตร คาดว่าเสร็จปี 2571
ต้องเช็ก: เขตเทศบาลถูกน้ำท่วมทั้งปี 2568 และ 2569

2. ตำบลรอบเมืองในที่ราบลุ่ม

เช่น ตาลเดี่ยว ท่าอิบุญ สักหลง วัดป่า หนองไขว่ ห้วยไร่ ปากดุก
บ้านมักได้ที่ดินกว้างกว่าในเมืองและยังเข้าเมืองสะดวก
ต้องเช็ก: ทุกตำบลในกลุ่มนี้มีข่าวน้ำท่วมในปี 2568 หรือ 2569

3. ริมทางหลวงและฝั่งเชิงเขา

ทางหลวง 12 ฝั่งตะวันตก: ผ่านตำบลน้ำชุน ไปพิษณุโลกและเขาค้อ ช่วงพิษณุโลก–หล่มสักเป็นถนน 4 ช่องจราจรแล้ว
ทางหลวง 12 ฝั่งตะวันออก: ผ่านตำบลปากช่อง ไปชุมแพ
ทางหลวง 21: ขึ้นเหนือไปหล่มเก่า และลงใต้ไปตัวจังหวัดเพชรบูรณ์
โซนเชิงเขาอยู่ห่างแม่น้ำป่าสัก
ต้องเช็ก: น้ำป่าและร่องน้ำ ตำบลน้ำก้อเคยเกิดน้ำป่าและโคลนถล่มเมื่อ 11 ส.ค. 2544

ดูประกาศแยกตามโซนได้ที่ ขายบ้านหล่มสัก และ ขายที่ดิน บ้าน อ.หล่มสัก

น้ำท่วมหล่มสัก เรื่องแรกที่ต้องเช็ก

แม่น้ำป่าสักไหลจากเทือกเขาฝั่งจังหวัดเลย ผ่านหล่มเก่า แล้วลงมาหล่มสัก ฝนที่ตกหนักข้างบนตอนกลางคืน น้ำอาจมาถึงหล่มสักได้ภายในวันเดียวกัน

ปี 2568

1 ก.ย.: น้ำท่วมกว่า 7,129 ครัวเรือน ในตำบลท่าอิบุญ สักหลง ตาลเดี่ยว วัดป่า หนองไขว่ และในเขตเทศบาล สื่อรายงานว่าหนักที่สุดในรอบ 14 ปี
ปลาย ก.ย.: น้ำมาเป็นรอบ ๆ รอบที่ 4 กระทบ 13 ตำบล 67 หมู่บ้าน กว่า 6,800 ครัวเรือน และวันที่ 25 ก.ย. 2568 ยังมีประกาศเตือนรอบที่ 5 จากมวลน้ำที่ไหลมาจากตาดกลอย

ปี 2569

ต้น ส.ค.: คันกั้นแม่น้ำป่าสักพัง น้ำเข้าตำบลตาลเดี่ยว หมู่ 7 และหมู่ 8 กระทบกว่า 500 หลัง
ส.ค.–ก.ย.: ท่วมอีกในเขตเทศบาล ตำบลตาลเดี่ยว ท่าอิบุญ และห้วยไร่

วิธีเช็กว่าบ้านหลังนี้เคยน้ำท่วมไหม

เปิดแผนที่น้ำท่วมของ GISTDA ที่ flood.gistda.or.th แล้วดูชั้นข้อมูล "พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก" สีจะบอกว่าจุดนั้นเคยท่วมกี่ครั้ง (สีน้ำเงิน 1 ครั้ง ไปจนถึงสีแดง 8–10 ครั้ง)
ถามเพื่อนบ้าน 2–3 หลัง ว่าปี 2568 น้ำขึ้นถึงระดับไหน ท่วมกี่วัน และปี 2569 ท่วมอีกไหม
ดูคราบน้ำ บนผนังด้านนอก รั้ว ประตูห้องน้ำ และเสาไฟแถวนั้น
เทียบระดับพื้นบ้านกับถนน บ้านที่พื้นต่ำกว่าถนนเสี่ยงกว่า
ดูทางระบายน้ำ หน้าบ้านและในซอย
ถามผู้ขายตรง ๆ และขอให้เขียนประวัติน้ำท่วมไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

แผนที่ดาวเทียมอย่างเดียวยังไม่พอ ต้องดูระดับพื้นที่จริงประกอบด้วย ถ้าชอบบ้านที่เคยท่วม ให้คิดค่ายกพื้น ทำกำแพงกันน้ำ หรือย้ายปลั๊กไฟขึ้นสูง รวมไว้ในราคาที่ต่อรอง

เช็กบ้านมือสองก่อนจ่ายมัดจำ

รอยร้าว ที่เสา คาน และผนัง โดยเฉพาะรอยร้าวแนวเฉียง
หลังคาและฝ้า ดูคราบน้ำซึม
ปลวก ดูวงกบประตู หน้าต่าง และไม้บันได
ระบบไฟ ตู้ไฟ สายไฟเก่า และสายดิน
ระบบน้ำ แรงดันน้ำ ปั๊ม แท็งก์ และบ่อเกรอะ
ส่วนต่อเติม ห้องครัวหรือโรงจอดรถที่ต่อเติม ได้ขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่ และรุกที่ข้างบ้านหรือเปล่า
ค่าน้ำ ค่าไฟค้างจ่าย ให้ผู้ขายเคลียร์ก่อนวันโอน
ทะเบียนบ้าน ให้ผู้ขายย้ายชื่อออกตามที่ตกลงไว้

เช็กเอกสารและสัญญา

โฉนดตัวจริง: ชื่อเจ้าของตรงกับผู้ขาย ถ้ามีเจ้าของหลายคน ทุกคนต้องยินยอมขาย
ภาระจำนองหรือการอายัด: ดูที่หน้าสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด และตรวจกับสำนักงานที่ดิน ถ้าผู้ขายยังผ่อนธนาคารอยู่ ต้องนัดธนาคารมาไถ่ถอนในวันโอน
ตำแหน่งแปลง: เปิดดูในแอป LandsMaps ของกรมที่ดิน ให้ตรงกับบ้านที่ไปดูจริง
ทางเข้าออก: เป็นทางสาธารณะ หรือมีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้
สัญญาจะซื้อจะขาย: เขียนให้ชัดเรื่องราคา เงินมัดจำ วันโอน ใครจ่ายค่าอะไร ของที่แถมกับบ้าน และถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่านจะคืนมัดจำอย่างไร

ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าโอน 0.01%

ครม. อนุมัติเมื่อ 30 มิ.ย. 2569 ให้ลดค่าจดทะเบียนโอนจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลืออย่างละ 0.01% ใช้ได้ถึง 30 มิ.ย. 2570

เงื่อนไขหลัก

ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
ประเภททรัพย์: บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารเหล่านี้ (ห้องชุดมีประกาศแยก)
ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
ข่าวระบุว่ามาตรการนี้ช่วยทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง แต่ควรถามสำนักงานที่ดินก่อนว่าแปลงของเราเข้าเงื่อนไข
ที่ดินเปล่าไม่ได้ลด

รายการ	อัตรา	คิดจาก	ใครจ่าย (ปกติ)
ค่าธรรมเนียมโอน	2% → 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570	ราคาประเมิน	ตกลงกัน มักแบ่งครึ่ง
ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้)	1% → 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570	วงเงินกู้	ผู้ซื้อ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาขายหรือราคาประเมิน (ที่สูงกว่า)	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5% (ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)	ราคาขายหรือราคาประเมิน (ที่สูงกว่า)	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า	ราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง	ผู้ขาย

ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง

ผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้บ้านมา
ยกเว้นผู้ขายที่มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นไม่น้อยกว่า 1 ปี ก็ไม่ต้องเสีย
ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน

ใครจ่ายรายการไหนเป็นเรื่องตกลงกัน จึงควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

ตัวอย่างคำนวณ

สมมติซื้อบ้านมือสองในหล่มสัก ราคา 1,800,000 บาท ราคาประเมิน 1,200,000 บาท กู้ธนาคาร 1,500,000 บาท

รายการ	อัตราปกติ	ช่วงลด 0.01%
ค่าธรรมเนียมโอน (คิดจากราคาประเมิน 1,200,000)	24,000 บาท	120 บาท
ค่าจดจำนอง (คิดจากวงเงิน 1,500,000)	15,000 บาท	150 บาท
รวม	39,000 บาท	270 บาท

ประหยัดไป 38,730 บาท

ฝั่งผู้ขายต้องจ่ายเพิ่ม

ถือครองเกิน 5 ปี: อากรแสตมป์ 0.5% ของ 1,800,000 = 9,000 บาท
ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 59,400 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คิดแยกอีกก้อน ขึ้นกับราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

ราคาประเมินของจริงดูได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ และขอให้สำนักงานที่ดินคำนวณยอดจริงก่อนวันโอน

กู้ธนาคารซื้อบ้าน

ยื่นขอสินเชื่อเบื้องต้นก่อนวางมัดจำ: ธนาคารจะประเมินราคาบ้านเอง ถ้าประเมินได้ต่ำกว่าราคาซื้อ ต้องเตรียมเงินส่วนต่าง
เกณฑ์ LTV ผ่อนคลาย: ธนาคารแห่งประเทศไทยต่ออายุให้กู้ได้ถึง 100% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570
- บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท: ใช้กับสัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
- บ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป: ใช้ตั้งแต่สัญญาแรก
ต่อให้กู้ได้เต็ม ก็ยังต้องมีเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าประกันอัคคีภัย และค่าซ่อมแซมบ้านมือสอง

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านมือสองในหล่มสัก ได้ลดค่าโอนเหลือ 0.01% ไหม?

ได้ถ้าเข้าเงื่อนไข ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย บ้านต้องเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และต้องโอนภายใน 30 มิ.ย. 2570 ข่าวระบุว่ามาตรการนี้ช่วยทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง แต่ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินก่อน

บ้านในหล่มสักโซนไหนน้ำท่วมบ่อย?

จากข่าวปี 2568 และ 2569 พื้นที่ที่ท่วมคือเขตเทศบาลเมืองหล่มสัก และตำบลในที่ราบลุ่มรอบเมือง เช่น ตาลเดี่ยว ท่าอิบุญ สักหลง วัดป่า หนองไขว่ ห้วยไร่ และปากดุก ก่อนซื้อให้เปิดแผนที่น้ำท่วมซ้ำซากของ GISTDA และถามเพื่อนบ้านถึงระดับน้ำปี 2568

ค่าโอนบ้าน ผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่าย?

ค่าธรรมเนียมโอนเป็นเรื่องตกลงกัน ส่วนมากแบ่งคนละครึ่ง ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาระของผู้ขาย ควรเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

ซื้อบ้านแล้วต้องเสียภาษีที่ดินรายปีไหม?

ถ้าเป็นบ้านหลังหลักที่เราเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ได้ยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท บ้านในหล่มสักส่วนใหญ่จึงไม่ต้องเสีย แต่ถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่าหรือเป็นบ้านหลังที่ 2 จะคิดอีกแบบ

จะรู้ราคาประเมินบ้านได้อย่างไร?

ดูราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่ ราคาประเมินใช้คิดค่าธรรมเนียมโอน และมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง

หาบ้านในหล่มสัก หรืออยากฝากขาย

ทุกประกาศบนเว็บนี้มีโฉนดหรือ น.ส.3 และตรวจเอกสารแล้ว ดูบ้านทั้งหมดที่ ขายบ้านหล่มสัก หรือ ขายบ้าน ทุกอำเภอ ถ้ายังไม่เจอหลังที่ใช่ ใช้ ค้นหา หรือบอกเราทาง LINE ว่ากำลังหาบ้านแบบไหน

มีบ้านในหล่มสักอยากขาย ฝากขายกับเรา ได้ ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า เราทำการตลาดให้ฟรีทุกช่องทาง

อ่านเพิ่ม: ซื้อที่ดินหล่มสัก หล่มเก่า ทำเลไหนดี