ขายที่ดินหล่มเก่า ซื้อแปลงไหนปลอดภัย? เช็กโฉนด น.ส.3 ภ.บ.ท.5 ก่อนวางมัดจำ

27 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 13 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

ขายที่ดินหล่มเก่า เช็กเอกสารก่อนวางมัดจำ

ที่ดินในหล่มเก่ามีหลายแบบในอำเภอเดียว มีทั้งที่นาโฉนดในที่ราบ ที่ดินเชิงเขาที่บางแปลงอยู่ในเขตป่า ที่ดินมรดกที่ยังเป็นชื่อพ่อแม่ และแปลงในสวนที่ไม่มีทางเข้าออกของตัวเอง ถ้าจะซื้อ ที่ดินหล่มเก่า ปัญหาที่เจอบ่อยกว่าเรื่องราคาคือเรื่องเอกสาร

บทความนี้สรุปว่าเอกสารแบบไหนซื้อได้ ต้องเช็กอะไรก่อนวางมัดจำ ซื้อที่ดินมรดกหรือแบ่งซื้อบางส่วนต้องทำอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ถ้ายังไม่ได้เลือกตำบล อ่าน ที่ดินหล่มเก่า 9 ตำบล ก่อนได้

เอกสารสิทธิ์แบบไหนซื้อได้

เอกสาร	ซื้อขายได้ไหม	ข้อควรรู้
โฉนดที่ดิน (น.ส.4)	ได้	ปลอดภัยที่สุด ยื่นกู้ธนาคารได้
น.ส.3 ก	ได้	จดทะเบียนขายและจำนองได้ ไม่ต้องประกาศก่อน รังวัดแล้วยื่นขอออกโฉนดได้
น.ส.3 / น.ส.3 ข	ได้ แต่ช้ากว่า	ต้องประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน รวมราว 47 วัน
ภ.บ.ท.5	ไม่ควรซื้อ	เป็นแค่หลักฐานเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์
ส.ป.ก. 4-01 / โฉนดเพื่อการเกษตร	คนทั่วไปซื้อไม่ได้	ตกทอดทายาท โอนให้สถาบันเกษตรกร หรือคืน ส.ป.ก. ได้

น.ส.3 ซื้อได้ แต่ต้องเผื่อเวลา

น.ส.3 ก ซื้อขายได้เหมือนโฉนด ส่วน น.ส.3 และ น.ส.3 ข ต้องปิดประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน กรมที่ดินระบุว่าใช้เวลารวมราว 47 วัน ถ้าซื้อแปลงแบบนี้ ให้เขียนวันโอนในสัญญาให้ครอบคลุมช่วงประกาศ

ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์

ภ.บ.ท.5 คือแบบแจ้งเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ได้รับรองว่าเป็นเจ้าของ และไม่ได้รับรองว่าครอบครองโดยชอบ ข่าวหลายครั้งพบการขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ที่อยู่ในเขตป่าสงวน ถ้าสงสัยให้ถามกรมป่าไม้ สายด่วน 1310 เว็บของเราไม่ลงประกาศที่ดิน ภ.บ.ท.5

ส.ป.ก. และโฉนดเพื่อการเกษตร

ตั้งแต่ 9 ธ.ค. 2566 ผู้ถือ ส.ป.ก. 4-01 มา 5 ปีขึ้นไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรได้ แต่ยังเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

2 ปีแรกโอนได้แค่คู่สมรส บุตร ทายาท หรือญาติ
หลังครบ 2 ปี เปลี่ยนมือได้เฉพาะให้เกษตรกรที่มีคุณสมบัติตามกฎหมายปฏิรูปที่ดิน ผ่านขั้นตอนของ ส.ป.ก.

เรายังไม่พบข้อมูลทางการที่ให้คนทั่วไปซื้อที่ดินแบบนี้ได้ อย่าวางมัดจำซื้อที่ ส.ป.ก.

7 ขั้นเช็กก่อนวางมัดจำ

ดูโฉนดตัวจริงหน้า-หลัง ชื่อในโฉนดต้องตรงกับบัตรประชาชนผู้ขาย ถ้ามีเจ้าของหลายชื่อ ทุกคนต้องยินยอมขาย ถ้าเป็นสินสมรส คู่สมรสต้องให้ความยินยอม
เปิด LandsMaps ที่ landsmaps.dol.go.th หรือในแอป ค้นจากเลขโฉนด เลขระวาง หรือพิกัด GPS จะเห็นรูปแปลง ตำแหน่ง เนื้อที่ และราคาประเมิน แล้วไปดูที่จริงว่าตรงกัน
ตรวจภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดิน คนทั่วไปยื่นขอตรวจหรือขอสำเนาสารบัญจดทะเบียนได้ โดยแจ้งเลขโฉนด ดูว่าติดจำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม หรือถูกอายัดหรือไม่ เจ้าหน้าที่จะพิจารณาตาม พ.ร.บ.ข้อมูลข่าวสารฯ และกฎหมายคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล ถ้าไม่อนุญาตอุทธรณ์ได้ภายใน 15 วัน วิธีที่ง่ายที่สุดคือให้ผู้ขายไปขอพร้อมกัน
เช็กทางเข้าออก แปลงที่ดีที่สุดคือติดทางสาธารณะ ถ้าต้องผ่านที่คนอื่น ควรมีภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ ถ้าไม่มีทางเลย (ที่ดินตาบอด) ต้องขอทางจำเป็น ซึ่งต้องจ่ายค่าทดแทน และถ้าตกลงกันไม่ได้อาจต้องฟ้องศาล
เช็กผังเมือง ถ้าพื้นที่นั้นมีผังเมืองรวมบังคับใช้ ให้ดูสีผังที่ DPT Town Square ของกรมโยธาธิการและผังเมือง ว่าสร้างบ้าน ร้าน หรือโรงงานได้หรือไม่
เช็กเขตป่าและน้ำท่วม ที่ดินบนภูทับเบิก (ตำบลวังบาลและบางส่วนของตำบลบ้านเนิน) เป็นพื้นที่ป่า สถานะยังไม่ชัดเจน ส่วนตำบลริมแม่น้ำป่าสักอย่างศิลา ตาดกลอย และหินฮาว เคยมีประกาศเตือนน้ำท่วม ให้ถามชาวบ้านใกล้แปลงว่าน้ำเคยขึ้นถึงไหม
ดูราคาประเมิน ที่ assessprice.treasury.go.th หรือในแอป LandsMaps ตั้งแต่ 24 มิ.ย. 2569 กรมธนารักษ์มีบริการ D-Value ดูราคาประเมินจากแผนที่ดาวเทียมได้โดยไม่ต้องมีเลขโฉนด และขอสำเนาราคาประเมินแบบดิจิทัลฟรี

ราคาประเมินรอบใหม่ 2570–2573 จะประกาศ 1 ธ.ค. 2569 และใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2570 มีข่าวคาดว่าจะขึ้นเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 10% ค่าโอนคิดจากราคาประเมิน ถ้าโอนหลังวันนั้นค่าโอนอาจสูงขึ้น

ซื้อที่ดินมรดก ผู้ขายต้องโอนมรดกก่อน

ที่ดินในหล่มเก่าหลายแปลงยังเป็นชื่อพ่อแม่ที่เสียชีวิตแล้ว ทายาทจะขายหรือจำนองไม่ได้จนกว่าจะจดทะเบียนรับมรดกให้เรียบร้อยก่อน

วิธีโอนมรดก	เวลาโดยประมาณ (ตามกรมที่ดิน)
มีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล	ราว 130 นาที ไม่ต้องประกาศ
ทายาทยื่นขอรับมรดกเอง	ราว 47 วัน รวมประกาศ 30 วัน

ค่าธรรมเนียมโอนมรดกคิด 0.5% ของราคาประเมิน ถ้าโอนระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน (เช่น พ่อแม่ ลูก หลาน) หรือคู่สมรส และ 2% ถ้าเป็นญาติอื่น เช่น พี่น้อง ฝั่งผู้ขายเป็นคนจ่าย

ถ้าจะวางมัดจำก่อนโอนมรดกเสร็จ ให้เขียนในสัญญาว่าถ้าโอนมรดกไม่สำเร็จภายในวันที่กำหนด ผู้ขายต้องคืนมัดจำเต็มจำนวน

แบ่งซื้อบางส่วนของแปลง

ถ้าจะซื้อแค่บางส่วนของแปลงใหญ่ ต้องรังวัดแบ่งแยกออกเป็นโฉนดใหม่ก่อน แล้วจึงโอนได้ ค่ารังวัดโฉนดที่ดินโดยประมาณปี 2569 (ใช้กับการแบ่งแยกด้วย)

เนื้อที่แปลง	จำนวนวันรังวัด	ค่าใช้จ่ายรวม
ไม่เกิน 5 ไร่	1 วัน	3,530 บาท
ไม่เกิน 15 ไร่	2 วัน	6,810 บาท
ไม่เกิน 30 ไร่	3 วัน	10,090 บาท

ตัวเลขนี้เป็นค่าใช้จ่ายวันออกรังวัดเท่านั้น ยังไม่รวมเวลารอคิวรังวัด ซึ่งแต่ละสำนักงานไม่เท่ากัน

ระวังแปลงที่แบ่งขายเป็นล็อก ๆ ถ้าแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป หรือนับรวมการแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปีแล้วถึง 10 แปลง ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ถ้าไม่ขอ ผู้จัดสรรมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับ 40,000–100,000 บาท คนซื้อควรถามว่าโครงการได้รับอนุญาตหรือไม่ โดยเฉพาะเรื่องถนนและไฟฟ้าในโครงการ

ค่าใช้จ่ายวันโอน

รายการ	อัตรา	คิดจาก	ใครจ่าย (ปกติ)
ค่าธรรมเนียมโอน	2%	ราคาประเมิน	ตกลงกัน มักแบ่งครึ่ง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% (ถ้าผู้ขายถือไม่ถึง 5 ปี)	ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5% (ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)	ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า	ราคาประเมิน	ผู้ขาย

ที่ดินเปล่าไม่ได้ลดค่าโอน: มาตรการค่าโอน 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 ใช้กับบ้านหรือที่ดินพร้อมบ้าน ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นคนไทย ดูรายละเอียดใน ซื้อบ้านหล่มสัก 2569
ที่ดินมรดก: ผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
ใครจ่ายอะไร: เป็นเรื่องตกลงกัน เขียนไว้ในสัญญาให้ชัด

กู้ซื้อที่ดินเปล่า: ธนาคารรับที่ดินเปล่าเป็นหลักประกันได้ แต่มักมีเงื่อนไขมากกว่าบ้าน บางธนาคารให้กู้เมื่อมีแผนปลูกบ้านภายใน 3 ปี ควรยื่นขอสินเชื่อเบื้องต้นก่อนวางมัดจำ

มัดจำและสัญญาจะซื้อจะขาย

ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 377–378 มัดจำเป็นหลักฐานว่าตกลงซื้อขายกันแล้ว

ถ้าซื้อขายสำเร็จ มัดจำคืนหรือหักเป็นค่าที่ดิน
ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายริบมัดจำได้
ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำ
ศาลฎีกาเคยตัดสินว่ามัดจำไม่ใช่เบี้ยปรับ ศาลจึงลดมัดจำไม่ได้ ผู้ขายริบได้ทั้งหมดโดยไม่ต้องพิสูจน์ความเสียหาย เว้นแต่เข้าเงื่อนไขมาตรา 7 ของ พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งในคดีนั้นศาลเห็นว่าไม่เข้า

ดังนั้นก่อนวางมัดจำ ให้เขียนในสัญญาให้ครบ

วันโอน ให้เผื่อเวลาประกาศ 30 วันถ้าเป็น น.ส.3 หรือที่ดินมรดก
เงื่อนไขคืนมัดจำ เช่น กู้ธนาคารไม่ผ่าน รังวัดแล้วเนื้อที่ขาด โอนมรดกไม่สำเร็จ
ใครจ่ายค่าโอนและภาษีรายการไหน
จ่ายมัดจำเข้าบัญชีเจ้าของตามชื่อในโฉนด ไม่จ่ายผ่านคนกลาง ทุกแปลงที่ลงกับเรา ผู้ซื้อจ่ายเงินให้เจ้าของโดยตรง

ผู้ขายอยู่ไกลก็โอนได้: ตอนนี้กรมที่ดินให้จดทะเบียนต่างสำนักงานได้ 382 แห่งใน 63 จังหวัด เฉพาะโฉนด เจ้าของต้องไปเอง และที่ดินต้องไม่อยู่ระหว่างประกาศหรือรังวัด จองคิวได้ในแอป e-QLands

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อที่ดิน น.ส.3 ในหล่มเก่าได้ไหม?

ได้ น.ส.3 ก ซื้อขายได้เหมือนโฉนดและไม่ต้องประกาศ ส่วน น.ส.3 และ น.ส.3 ข ต้องประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน รวมใช้เวลาราว 47 วัน ควรเขียนวันโอนในสัญญาให้ครอบคลุม

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อได้ไหม?

ไม่ควรซื้อ ภ.บ.ท.5 เป็นแค่หลักฐานเสียภาษีบำรุงท้องที่ โอนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ และอาจอยู่ในเขตป่าสงวน ถ้าสงสัยถามกรมป่าไม้ สายด่วน 1310

อยากซื้อที่ดินจากทายาท ที่ยังเป็นชื่อพ่อแม่ ต้องทำอย่างไร?

ทายาทต้องจดทะเบียนรับมรดกก่อนจึงขายได้ ถ้ามีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลใช้เวลาราว 130 นาที ถ้าทายาทยื่นเองราว 47 วัน ถ้าวางมัดจำก่อน ให้เขียนเงื่อนไขคืนมัดจำถ้าโอนมรดกไม่สำเร็จ

ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ซื้อได้ไหม?

ซื้อได้ แต่ใช้งานยาก ควรให้ผู้ขายจดภาระจำยอมเป็นทางเข้าออกให้เรียบร้อยก่อนโอน ถ้าไม่มี ต้องขอทางจำเป็นจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงและจ่ายค่าทดแทน ทั้งปลูกบ้าน ขอไฟฟ้า และกู้ธนาคารจะยุ่งยากขึ้น

วางมัดจำแล้วเปลี่ยนใจ ได้เงินคืนไหม?

ถ้าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายริบมัดจำได้ตามกฎหมาย ยกเว้นในสัญญาเขียนเงื่อนไขคืนเงินไว้ เช่น กู้ไม่ผ่าน จึงควรเขียนเงื่อนไขให้ครบก่อนจ่าย

หาที่ดินในหล่มเก่ากับเรา

ทุกแปลงที่ลงประกาศ ขายที่ดินหล่มเก่า มีโฉนดหรือ น.ส.3 และตรวจเอกสารก่อนลงประกาศ ถ้ากำลังหาที่ดินวิวเขา ดู ขายที่ดินภูทับเบิก ว่าต้องรู้อะไรบ้าง หรือดูภาพรวมทั้งจังหวัดที่ ขายที่ดินเพชรบูรณ์ 11 อำเภอ

มีที่ดินในหล่มเก่าอยากขาย ฝากขายกับเรา ได้ ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า