ที่ดินไม่มีโฉนด ซื้อได้ไหม มีความเสี่ยงอะไร?

31 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 13 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

คำตอบสั้น ๆ คือ ที่ดินไม่มีโฉนด บางแบบซื้อได้ บางแบบซื้อไม่ได้ ขึ้นกับว่าผู้ขายถือเอกสารอะไร ถ้าเป็น น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 ซื้อขายได้โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าเป็น ส.ค.1 หรือที่ดินมือเปล่า โอนกันได้แค่การครอบครอง ส่วน ภ.บ.ท.5 ใบจอง และ ส.ป.ก. 4-01 คนทั่วไปไม่ควรซื้อ

คำว่าที่ดินไม่มีโฉนดจึงยังไม่ได้บอกอะไรมากนัก ต้องถามต่อว่ามีเอกสารอะไรแทน บทความนี้สรุปเอกสารแต่ละแบบ ความเสี่ยง วิธีเช็กก่อนจ่ายเงิน และทางขอออกโฉนดในภายหลัง

สรุปสั้น ๆ

น.ส.3 ก น.ส.3 และ น.ส.3 ข เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซื้อขายได้ แต่ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ส.ค.1 และที่ดินมือเปล่า จดทะเบียนโอนไม่ได้ โอนได้แค่ส่งมอบการครอบครอง ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์
ภ.บ.ท.5 เป็นแค่หลักฐานเสียภาษี ใบจองโอนไม่ได้ยกเว้นตกทอดทางมรดก ส่วน ส.ป.ก. 4-01 คนทั่วไปซื้อไม่ได้
ส.ค.1 ที่จะขอออกโฉนดเฉพาะรายตอนนี้ต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลก่อน
ปีงบประมาณ 2569 เพชรบูรณ์อยู่ในแผนเดินสำรวจออกโฉนด รวมอำเภอหล่มสักและหล่มเก่า

ที่ดินไม่มีโฉนด มีกี่แบบ

ถ้าแบ่งตามเอกสารที่ผู้ขายถือ ที่ดินไม่มีโฉนดแบ่งได้ดังนี้

เอกสาร	ซื้อขายได้ไหม	สถานะทางกฎหมาย
น.ส.3 ก	ได้ ต้องจดทะเบียน	สิทธิครอบครอง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
น.ส.3 / น.ส.3 ข	ได้ ต้องจดทะเบียน	สิทธิครอบครอง ไม่มีระวาง
ส.ค.1	โอนได้แค่การครอบครอง	ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ
ภ.บ.ท.5	ไม่ควรซื้อ	ใบเสียภาษี ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์
ใบจอง (น.ส.2)	ไม่ได้ ยกเว้นมรดก	สิทธิทำกินชั่วคราวจากรัฐ
ส.ป.ก. 4-01	คนทั่วไปซื้อไม่ได้	ที่ดินปฏิรูปเพื่อเกษตรกร
ที่ดินมือเปล่า	โอนได้แค่การครอบครอง	ไม่มีเอกสารเลย

น.ส.3 ก และ น.ส.3 ซื้อได้

กรมที่ดินอธิบายว่า น.ส.3 ก ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงรู้ตำแหน่งแปลงในระวาง ส่วน น.ส.3 และ น.ส.3 ข ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวาง ทั้งหมดเป็นสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบโฉนด แต่ซื้อขาย จำนอง และทำนิติกรรมได้ โดยต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

ข้อควรรู้คือ น.ส.3 ที่ไม่มีระวางมักมีปัญหาแนวเขตทับซ้อนมากกว่า ก่อนซื้อควรให้ช่างรังวัดหรือเจ้าหน้าที่ชี้แนวเขตให้ชัด อ่านความต่างเพิ่มเติมใน น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันยังไง

ส.ค.1 โอนได้แค่การครอบครอง

ส.ค.1 คือแบบแจ้งการครอบครองที่ดินที่ราษฎรแจ้งเอง กรมที่ดินระบุว่า ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ และปัจจุบันไม่มีการรับแจ้ง ส.ค.1 แล้ว

การโอน ส.ค.1 ทำโดยผู้ครอบครองเดิมสละการครอบครองและส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อ ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 1378 ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อได้สิทธิครอบครอง ไม่ได้กรรมสิทธิ์ และจดจำนองกับธนาคารไม่ได้

ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์

ภ.บ.ท.5 คือแบบแสดงรายการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งยกเลิกไปแล้ว และใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนตั้งแต่ปี 2563 แต่ยังมีคนนำใบ ภ.บ.ท.5 เก่ามาอ้างในการซื้อขาย อธิบดีกรมป่าไม้ (ปี 2562) ยืนยันว่าการมีหรือเสียภาษีตาม ภ.บ.ท.5 ไม่ได้พิสูจน์ว่าเป็นเจ้าของหรือครอบครองโดยชอบ และเคยมีการขายที่ดินในเขตป่าสงวนโดยอ้าง ภ.บ.ท.5 ผู้ซื้ออาจเสียเงินและถูกดำเนินคดี อ่านรายละเอียดใน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายได้ไหม

ใบจอง (น.ส.2) โอนไม่ได้

ใบจองคือหนังสือที่รัฐอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว เมื่อจัดที่ดินให้ประชาชนทำกิน กรมที่ดินระบุว่าที่ดินที่มีใบจอง "จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก" ผู้ได้รับต้องเริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้เสร็จภายใน 3 ปี ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของที่ดิน จึงจะขอออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ การซื้อใบจองต่อจึงไม่ทำให้ผู้ซื้อได้สิทธิตามกฎหมาย

ส.ป.ก. 4-01 คนทั่วไปซื้อไม่ได้

ที่ดิน ส.ป.ก. จัดให้เกษตรกรทำกิน แม้ตั้งแต่ปลายปี 2566 ผู้ถือมา 5 ปีขึ้นไปจะขอเปลี่ยนเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรได้ แต่ ส.ป.ก. ระบุว่าเกษตรกรซื้อขายหรือเปลี่ยนมือกันเองไม่ได้ ต้องทำตามขั้นตอนของกฎหมายปฏิรูปที่ดิน และหลังได้โฉนดเพื่อการเกษตร 2 ปีแรกโอนได้เฉพาะคู่สมรส บุตร ทายาท หรือญาติ และแม้พ้น 2 ปีแล้ว ผู้รับโอนก็ต้องมีคุณสมบัติเป็นเกษตรกรตามกฎหมายปฏิรูปที่ดิน คนทั่วไปจึงไม่ควรวางเงินซื้อที่ดินแบบนี้

ที่ดินมือเปล่า ไม่มีเอกสารเลย

ที่ดินมือเปล่าคือที่ดินที่มีคนยึดถือทำประโยชน์อยู่ แต่ไม่มีเอกสารจากทางราชการ ผู้ยึดถือมีสิทธิครอบครองตามมาตรา 1367 โอนกันได้ด้วยการส่งมอบ แต่จดทะเบียนไม่ได้ และถ้าเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือเขตป่า จะอ้างระยะเวลาครอบครองยันรัฐไม่ได้

ซื้อที่ดินไม่มีโฉนด มีความเสี่ยงอะไร

ยิ่งเอกสารอ่อน ความเสี่ยงยิ่งมาก ปัญหาที่พบกับที่ดินไม่มีโฉนดมีดังนี้

ไม่ได้กรรมสิทธิ์ มาตรา 1299 กำหนดว่าการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมต้องจดทะเบียน ถ้าเป็นแค่สัญญาที่ทำกันเอง ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์
ถูกแย่งการครอบครอง ถ้ามีคนเข้ามายึดที่ดินที่มีแค่สิทธิครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีตามมาตรา 1375 ถ้าปล่อยไว้นานอาจเสียสิทธิ
อาจเป็นที่ดินของรัฐหรือเขตป่า ซื้อแล้วไม่ได้สิทธิ และอาจผิดกฎหมายป่าไม้ อ่าน ที่ดินในเขตป่าสงวน
แนวเขตไม่ชัด แปลงที่ไม่มีระวางมักมีปัญหาแนวเขตทับซ้อนกับแปลงข้างเคียงมากกว่า เนื้อที่จริงอาจไม่ตรงกับที่ตกลงซื้อ
กู้ธนาคารไม่ได้ ส.ค.1 และที่ดินมือเปล่าจดจำนองไม่ได้ ต้องใช้เงินสดทั้งหมด
สัญญาอาจเป็นโมฆะ ถ้าซื้อขายที่ดินที่มีข้อห้ามโอน เช่น ใบจอง หรือโฉนดที่ยังอยู่ในช่วงห้ามโอน สัญญาอาจเป็นโมฆะ และไม่แน่ว่าจะเรียกเงินคืนได้

เช็กอะไรก่อนตกลงซื้อ

ดูเอกสารตัวจริง ว่าเป็นเอกสารประเภทไหน ชื่อผู้ถือตรงกับบัตรประชาชนผู้ขายไหม อย่าดูแค่รูปถ่ายในโทรศัพท์
ถ้าเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก ตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าเอกสารเป็นของจริง มีภาระผูกพันหรือไม่ วิธีเดียวกับโฉนด ดู วิธีตรวจสอบโฉนดว่าเป็นของจริง
ถ้าเป็น ส.ค.1 ภ.บ.ท.5 หรือมือเปล่า ถามสำนักงานที่ดินว่าแปลงนี้มีโอกาสออกเอกสารสิทธิ์หรือไม่ และถามกรมป่าไม้ สายด่วน 1310 ว่าอยู่ในเขตป่าหรือไม่
ไปดูที่จริง กรมป่าไม้เตือนว่าที่ดินลาดชันสูง ยังเป็นป่าสมบูรณ์ หรือไม่เคยมีการทำประโยชน์ เป็นสัญญาณว่าอาจซื้อขายโดยไม่ชอบ
ถามคนในพื้นที่ เช่น เพื่อนบ้านติดแปลงและผู้ใหญ่บ้าน ว่าใครทำกินในแปลงนี้มาตลอด และแนวเขตอยู่ตรงไหน

ขอออกโฉนดได้ไหม: เฉพาะราย กับ เดินสำรวจ

ช่องทาง	ใครเริ่ม	ข้อควรรู้
ออกโฉนดเฉพาะราย	เจ้าของยื่นเองเมื่อไรก็ได้	ผู้ขอจ่ายค่ารังวัดเอง ประกาศ 30 วัน
เดินสำรวจ	รัฐประกาศพื้นที่	ประกาศล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน ต้องไปนำรังวัดตามนัด

ออกโฉนดเฉพาะราย (มาตรา 59) ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่นัดรังวัด ผู้ขอชี้แนวเขต เจ้าของที่ดินข้างเคียงรับรองแนว แล้วสอบสวนการทำประโยชน์และประกาศ 30 วันให้คัดค้าน ตามคู่มือสำนักงานที่ดิน ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่าออกโฉนด 50 บาทถ้าไม่เกิน 20 ไร่ ค่าใช้จ่ายก้อนหลักคือค่ารังวัด

ส.ค.1 ต้องผ่านศาลก่อน ตาม พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2551 ผู้ถือ ส.ค.1 ต้องยื่นขอภายใน 2 ปีนับแต่กฎหมายใช้บังคับ (ครบกำหนด 8 ก.พ. 2553) ถ้ายื่นหลังจากนั้น ต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุดว่าครอบครองทำประโยชน์มาก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เจ้าหน้าที่จึงจะออกโฉนดให้

เดินสำรวจ (มาตรา 58) ปีงบประมาณ 2569 กระทรวงมหาดไทยประกาศพื้นที่เดินสำรวจ 69 จังหวัด ข่าวฐานเศรษฐกิจระบุว่าเพชรบูรณ์มี 10 อำเภอ รวม หล่มสัก และ หล่มเก่า แต่ไม่ได้แปลว่าทุกแปลงได้โฉนด ประกาศยกเว้นเขตป่าไม้ถาวร ป่าสงวน อุทยาน ภูเขาและพื้นที่รอบ 40 เมตร และที่ลาดชันเกิน 35% ถ้ามีที่ดินในอำเภอเหล่านี้ ให้ถามสำนักงานที่ดินว่าแปลงของเราอยู่ในแนวเดินสำรวจหรือไม่

ข้อควรรู้อีกเรื่อง โฉนดที่ออกใหม่บางกรณีมีข้อห้ามโอน เช่น ที่ดินที่ได้จากการจัดที่ดินของรัฐหรือออกจากใบจอง ห้ามโอนภายใน 10 ปี ถ้าซื้อที่ดินที่เพิ่งออกโฉนด ให้ดูข้อความห้ามโอนบนโฉนดก่อน

ตารางตัดสินใจ

ใช้ตารางนี้ดูคร่าว ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินไม่มีโฉนด

ผู้ขายมี	ควรซื้อไหม	ก่อนจ่ายเงิน
น.ส.3 ก	ซื้อได้	ตรวจที่สำนักงานที่ดิน
น.ส.3 / น.ส.3 ข	ซื้อได้	ตรวจเอกสารและแนวเขต
ส.ค.1	เสี่ยงสูง	ถามเรื่องออกโฉนดและเขตป่า
ที่ดินมือเปล่า	เสี่ยงสูง	ถามเรื่องที่ดินรัฐและเขตป่า
ภ.บ.ท.5	ไม่ควรซื้อ	ไม่ควรวางเงิน
ใบจอง / ส.ป.ก.	ไม่ควรซื้อ	ไม่ควรวางเงิน

ถ้ายังอยากซื้อแปลงที่มีแค่สิทธิครอบครอง ให้จ่ายเงินกับผู้ครอบครองตัวจริงเท่านั้น ทำสัญญาเป็นหนังสือ มีพยาน และปรึกษาทนายความก่อน สำหรับแปลงที่มีเงื่อนไขเฉพาะ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่นั้นโดยตรง

คำถามที่พบบ่อย

ที่ดินไม่มีโฉนด ซื้อได้ไหม?

ขึ้นกับเอกสาร น.ส.3 ก น.ส.3 และ น.ส.3 ข ซื้อได้โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส.ค.1 และที่ดินมือเปล่าโอนได้แค่การครอบครอง ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ส่วน ภ.บ.ท.5 ใบจอง และ ส.ป.ก. 4-01 คนทั่วไปไม่ควรซื้อ

ซื้อที่ดิน ส.ค.1 แล้วขอออกโฉนดเองได้ไหม?

ถ้ายื่นเฉพาะรายตอนนี้ ต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุดก่อนว่าผู้ครอบครองทำประโยชน์มาก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ซึ่งใช้เวลาและค่าใช้จ่าย อีกทางคือรอดูว่าพื้นที่อยู่ในแผนเดินสำรวจหรือไม่ ควรถามสำนักงานที่ดินก่อนซื้อ

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ขอออกโฉนดได้ไหม?

ภ.บ.ท.5 เป็นแค่หลักฐานเสียภาษี ไม่ได้ทำให้มีสิทธิขอออกโฉนด สิ่งที่ตัดสินคือการครอบครองทำประโยชน์จริงและที่ดินต้องไม่ใช่ที่ดินของรัฐหรือเขตป่า ถ้าสงสัยให้ถามกรมป่าไม้ 1310 และสำนักงานที่ดิน

ซื้อใบจองหรือที่ ส.ป.ก. แบบทำสัญญากันเองได้ไหม?

ไม่ควร ใบจองโอนไม่ได้ยกเว้นตกทอดทางมรดก ส่วน ส.ป.ก. เปลี่ยนมือได้เฉพาะตามขั้นตอนของกฎหมายปฏิรูปที่ดิน สัญญาที่ทำกันเองอาจเป็นโมฆะ และอาจเรียกเงินคืนไม่ได้

น.ส.3 ก เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ไหม?

ได้ ถ้าที่ดินและผู้ขอเข้าเงื่อนไข ยื่นขอเฉพาะรายที่สำนักงานที่ดินได้ หรือรอรัฐประกาศเปลี่ยน น.ส.3 ก เป็นโฉนดในพื้นที่ ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่อยู่ที่ค่ารังวัด

ที่ดินไม่มีโฉนด อยากขายหรือหาแปลงที่เอกสารชัด

เราขอดูเอกสารสิทธิ์ก่อนลงประกาศใน ที่ดินขาย แต่ผู้ซื้อควรตรวจที่สำนักงานที่ดินเองทุกครั้ง ถ้ามีที่ดินในหล่มสัก หล่มเก่า หรือเพชรบูรณ์ ไม่แน่ใจว่าเอกสารแบบไหนขายได้ ส่งรูปเอกสารมาให้เราดูเบื้องต้นได้ (ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย)ทาง LINE @531wbjlz หรือโทร 095-935-2452 ถ้าพร้อมขาย ฝากขายกับเรา ได้