ซื้อที่ดินมรดก ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง?

31 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 12 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

ที่ดินมรดก ซื้อได้ แต่ต้องซื้อจากคนที่มีอำนาจขายตามทะเบียนแล้วเท่านั้น ถ้าโฉนดยังเป็นชื่อผู้ตาย ทายาทคนใดคนหนึ่งยังขายให้เราไม่ได้ ต้องให้ผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลไปจดทะเบียนก่อน หรือให้ทายาทยื่นขอรับมรดกที่สำนักงานที่ดินให้เสร็จ แล้วจึงจดทะเบียนขาย

บทความนี้สรุปว่าที่ดินมรดกมีทางโอนกี่แบบ ใช้เวลาเท่าไร ค่าธรรมเนียมเท่าไร เมื่อไรทายาททุกคนต้องยินยอม เอกสารที่ต้องดู และความเสี่ยงถ้าวางมัดจำก่อนโอนมรดกเสร็จ

สรุปสั้น ๆ

ที่ดินมรดกที่ยังเป็นชื่อผู้ตาย ต้องจดทะเบียนผู้จัดการมรดกหรือโอนมรดกให้ทายาทก่อน จึงจะขายได้
มีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล โอนได้ในวันเดียว (ไม่รวมเวลายื่นศาล ซึ่งมักใช้หลายเดือน) ถ้าทายาทยื่นเอง ต้องประกาศ 30 วัน รวมราว 47 วัน
ค่าจดทะเบียนโอนมรดก 0.5% ของราคาประเมิน ถ้าเป็นบุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส ญาติอื่น 2%
ถ้าทายาทหลายคนมีชื่อร่วมกันในโฉนด การขายทั้งแปลงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน
อย่าจ่ายมัดจำก้อนใหญ่ให้ทายาทคนเดียว ก่อนที่ชื่อผู้ขายจะขึ้นในโฉนด

ทำไมต้องโอนมรดกก่อนขาย

เมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต ที่ดินตกเป็นมรดกของทายาท แต่ชื่อในโฉนดยังเป็นของผู้ตาย สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนขายได้ก็ต่อเมื่อผู้ขายมีชื่อหรือมีอำนาจตามทะเบียนแล้ว ผู้ซื้อที่ดินมรดกจึงต้องดูให้ชัดว่าผู้ขายอยู่ในขั้นไหน

ยังเป็นชื่อผู้ตาย ไม่มีผู้จัดการมรดก ยังซื้อไม่ได้ ทายาทต้องเริ่มกระบวนการก่อน
มีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกแล้ว ผู้จัดการมรดกไปจดทะเบียนลงชื่อในโฉนดได้ แล้วจึงขายหรือโอนต่อให้ทายาท
ทายาทรับมรดกแล้ว ชื่อขึ้นในโฉนด ซื้อขายได้ตามปกติ โดยทุกคนที่มีชื่อต้องมาลงชื่อขาย

โอนมรดก 2 ทาง ใช้เวลาไม่เท่ากัน

วิธี	เวลา (ตามกรมที่ดิน)	ข้อควรรู้
มีผู้จัดการมรดก	ราว 130 นาที	ต้องยื่นศาลตั้งผู้จัดการมรดกก่อน
ทายาทยื่นขอรับมรดก	ราว 47 วัน	ประกาศ 30 วัน มีคนคัดค้านได้

ทางที่ 1: ผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล

ทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องต่อศาลให้ตั้งผู้จัดการมรดก ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 82 ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกโดยคำสั่งศาลให้ตามคำขอ ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกที่ไม่ได้ตั้งโดยศาล เช่น ตั้งตามพินัยกรรม ต้องสอบสวนและประกาศ 30 วันตามมาตรา 81 และถ้ามีผู้โต้แย้ง เจ้าหน้าที่จะรอเรื่องไว้ให้คู่กรณีไปว่ากันทางศาล

ผู้จัดการมรดกที่มีชื่อในโฉนดแล้วโอนมรดกให้ทายาทได้โดยไม่ต้องประกาศ กรมที่ดินระบุว่าใช้เวลาราว 130 นาที ไม่รวมเวลารอคิว

ทางที่ 2: ทายาทยื่นขอรับมรดกเอง

ถ้าไม่มีผู้จัดการมรดก ทายาทยื่นขอรับมรดกตามมาตรา 81 ได้ เจ้าหน้าที่จะสอบสวนความเป็นทายาท แล้วปิดประกาศ 30 วัน ถ้าไม่มีใครคัดค้านก็จดทะเบียนให้ กรมที่ดินระบุว่าใช้เวลาราว 47 วัน รวมช่วงประกาศ

ถ้ามีทายาทคัดค้าน เจ้าหน้าที่จะสอบสวนและสั่งการ ฝ่ายที่ไม่พอใจต้องไปฟ้องศาลภายใน 60 วัน และถ้ามีการฟ้อง การจดทะเบียนต้องรอผลคดี ช่วงนี้คือช่วงที่วันโอนของผู้ซื้อเลื่อนออกไปได้นานที่สุด

ค่าธรรมเนียมโอนมรดก

รายการ	อัตรา
ค่าคำขอ	5 บาทต่อแปลง
ค่าประกาศมรดก	10 บาทต่อแปลง
ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก	50 บาทต่อแปลง
โอนมรดกให้บุพการี ผู้สืบสันดาน คู่สมรส	0.5% ของราคาประเมิน
โอนมรดกให้ญาติอื่น เช่น พี่น้อง	2% ของราคาประเมิน

การโอนที่ดินมรดกให้ทายาทไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้
ภาษีการรับมรดกเป็นอีกเรื่องหนึ่ง เสียเฉพาะส่วนที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาท บุพการีหรือผู้สืบสันดานเสีย 5% คนอื่นเสีย 10% คู่สมรสได้รับยกเว้น ที่ดินมรดกส่วนใหญ่ในต่างจังหวัดจึงไม่เข้าเกณฑ์นี้
ค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นเรื่องฝั่งทายาท ผู้ซื้อไม่ต้องจ่าย ยกเว้นตกลงกันไว้ในสัญญา

เมื่อไรทายาททุกคนต้องยินยอม

กรณีทายาทมีชื่อร่วมกันในโฉนด ทายาทแต่ละคนเป็นเจ้าของรวม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 เจ้าของรวมแต่ละคนจำหน่ายส่วนของตนได้ แต่จะขายทั้งแปลงได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของรวมทุกคนยินยอม ผู้ซื้อที่ต้องการทั้งแปลงจึงต้องให้ทุกคนที่มีชื่อมาลงชื่อขาย หรือมอบอำนาจให้ถูกต้อง

ถ้าซื้อเพียง "ส่วน" ของทายาทคนเดียว เราจะได้เป็นเจ้าของรวมกับทายาทคนอื่น ไม่ได้ที่ดินเป็นแปลงของเราเอง ถ้าต้องการเฉพาะบางส่วน ควรให้รังวัดแบ่งแยกออกเป็นโฉนดใหม่ก่อน

กรณีมีผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่รวบรวมทรัพย์ ชำระหนี้ และแบ่งทรัพย์ให้ทายาท ทำนิติกรรมกับทรัพย์มรดกได้เพื่อประโยชน์ของกองมรดก แต่ทำนิติกรรมที่ตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกไม่ได้ ตามมาตรา 1722 เว้นแต่พินัยกรรมอนุญาตหรือศาลอนุญาต ถ้ามีผู้จัดการมรดกหลายคน ให้ถือเสียงข้างมาก (มาตรา 1726) เว้นแต่พินัยกรรมกำหนดไว้อย่างอื่น

ในทางปฏิบัติ แม้ผู้จัดการมรดกจะมีอำนาจขาย ผู้ซื้อควรขอให้ทายาทคนอื่นลงชื่อรับรู้หรือยินยอมไว้ด้วย เพื่อลดโอกาสที่จะมีคนโต้แย้งภายหลัง

ความเสี่ยงถ้าซื้อก่อนโอนมรดกเสร็จ

ผู้ขายบางรายอยากได้มัดจำก่อน เพื่อเอาเงินไปจ้างทนายยื่นศาลหรือจ่ายค่าโอนมรดก ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องรู้มีดังนี้

ทายาทคนเดียวไม่มีอำนาจขายทั้งแปลง ถ้าทายาทคนอื่นไม่ยอม หรือมีคนคัดค้านช่วงประกาศ การโอนอาจไม่เกิดขึ้นเลย
มีทายาทที่ผู้ขายไม่ได้บอก เช่น ลูกที่อยู่ต่างจังหวัด หรือคู่สมรสของผู้ตาย ทายาทที่ถูกข้ามอาจโต้แย้งหรือฟ้องได้
ผู้ตายอาจมีหนี้ ผู้จัดการมรดกต้องชำระหนี้ก่อนแบ่งทรัพย์ ถ้าที่ดินติดจำนองอยู่ อ่าน ไถ่ถอนพร้อมโอน
เวลาไม่แน่นอน ถ้าต้องไปศาลหรือมีคดีคัดค้าน วันโอนอาจเลื่อนไปหลายเดือน

ถ้าจะซื้อที่ดินมรดกและจำเป็นต้องวางมัดจำก่อน

ทำสัญญากับทายาททุกคน หรือผู้จัดการมรดก ไม่ใช่กับทายาทคนเดียว
วางมัดจำให้น้อยที่สุด และเขียนว่าถ้าโอนมรดกไม่สำเร็จภายในวันที่กำหนด ผู้ขายต้องคืนมัดจำเต็มจำนวน
จ่ายเงินส่วนใหญ่ในวันจดทะเบียนขายที่สำนักงานที่ดิน เข้าบัญชีของผู้ที่มีชื่อในโฉนดแล้ว

เช็กลิสต์เอกสารที่ดินมรดก

ฝั่งผู้ขายต้องเตรียม

โฉนดที่ดินตัวจริง หรือ น.ส.3 / น.ส.3 ก
มรณบัตรของเจ้ามรดก
บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขอรับมรดกหรือผู้จัดการมรดก
คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก หรือพินัยกรรม (ถ้ามี)
หลักฐานความเป็นทายาท เช่น ทะเบียนสมรส ทะเบียนสมรสของพ่อแม่หรือหลักฐานรับรองบุตร ทะเบียนรับบุตรบุญธรรม
หลักฐานการตายของทายาทคนอื่น (ถ้ามี)
หนังสือมอบอำนาจ ถ้าทายาทบางคนไปเองไม่ได้

ฝั่งผู้ซื้อควรเช็ก

ชื่อในโฉนดปัจจุบัน และสารบัญจดทะเบียนล่าสุดที่สำนักงานที่ดิน ดูว่ามีจำนอง อายัด หรือมีรายการผู้จัดการมรดกอยู่แล้วหรือไม่
ประเภทเอกสารสิทธิ์ ถ้าเป็น น.ส.3 อ่าน น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันยังไง
ตำแหน่งแปลงใน LandsMaps เทียบกับของจริง
ทางเข้าออก ถ้าต้องผ่านที่ของญาติคนอื่น ควรจดภาระจำยอมให้เรียบร้อย อ่าน ภาระจำยอมคืออะไร

ดูขั้นตอนเช็กเอกสารแบบเต็มได้ใน เช็กเอกสารก่อนซื้อที่ดิน

หลังโอนมรดกแล้ว ขายต่ออย่างไร

เมื่อชื่อทายาทขึ้นในโฉนดแล้ว การขายเป็นการจดทะเบียนขายตามปกติ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ถ้าเป็นบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นคนไทย ลดเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 ที่ดินเปล่าไม่ลด) และผู้ขายมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้ 50% เพราะได้มาทางมรดก การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางมรดกได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจึงเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ดูวิธีคำนวณใน ค่าโอนที่ดิน 2569 คำนวณยังไง

ใครจ่ายค่าอะไรเป็นเรื่องตกลงกัน ให้เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด รวมถึงวันโอนที่เผื่อเวลาประกาศมรดก 30 วันด้วย

ถ้าเป็นแปลงที่กำลังจะซื้อจริง ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้นก่อนวางมัดจำ และถ้าทายาทยังตกลงกันไม่ได้ ควรปรึกษาทนายความก่อนทำสัญญา

คำถามที่พบบ่อย

โฉนดยังเป็นชื่อพ่อที่เสียชีวิต ซื้อได้ไหม?

ยังซื้อไม่ได้ทันที ทายาทต้องตั้งผู้จัดการมรดกโดยคำสั่งศาลแล้วไปจดทะเบียน หรือยื่นขอรับมรดกที่สำนักงานที่ดินให้เสร็จก่อน เมื่อผู้ขายมีชื่อหรือมีอำนาจตามทะเบียนแล้ว จึงจดทะเบียนขายที่ดินมรดกให้ผู้ซื้อได้

ต้องให้ทายาททุกคนเซ็นยินยอมไหม?

ถ้าทายาทหลายคนมีชื่อร่วมกันในโฉนด การขายทั้งแปลงต้องได้รับความยินยอมจากทุกคนตามมาตรา 1361 ถ้าขายโดยผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกมีอำนาจจัดการเพื่อประโยชน์ของกองมรดก แต่ผู้ซื้อควรขอให้ทายาทคนอื่นลงชื่อรับรู้ไว้ด้วยเพื่อลดข้อโต้แย้ง

โอนที่ดินมรดกเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร?

ค่าจดทะเบียน 0.5% ของราคาประเมิน ถ้าโอนให้บุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส และ 2% ถ้าเป็นญาติอื่น บวกค่าคำขอ 5 บาท และค่าประกาศ 10 บาทต่อแปลง ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้ในขั้นโอนมรดก

ขอรับมรดกต้องรอนานแค่ไหน?

ถ้ามีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล กรมที่ดินระบุว่าใช้เวลาราว 130 นาที ถ้าทายาทยื่นเองต้องประกาศ 30 วัน รวมราว 47 วัน ถ้ามีคนคัดค้านและต้องฟ้องศาล จะนานกว่านั้นมาก

ขายที่ดินมรดกต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม?

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางมรดกได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจึงเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน แต่ยังมีค่าธรรมเนียมโอน 2% (บ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 7 ล้านบาทลดเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570) และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามปกติ

มีที่ดินมรดกอยากขาย หรือกำลังหาที่ดิน

ถ้ามีที่ดินมรดกในหล่มสัก หล่มเก่า หรือเขาค้อที่ทายาทตกลงจะขาย ฝากขายกับเรา ได้ เราช่วยดูเอกสารเบื้องต้นและลำดับขั้นตอนก่อนลงประกาศ ถ้ากำลังหาที่ดิน ดูแปลงที่ลงไว้ได้ที่ ที่ดินขาย หรือคุยกับเราที่ LINE @531wbjlz โทร 095-935-2452