สีตราครุฑที่ดิน ครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ ต่างกันอย่างไร?

30 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 13 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

สีครุฑที่ดิน ครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ ต่างกันอย่างไร

ตราครุฑที่หัวกระดาษเอกสารสิทธิ์ช่วยบอกได้เร็วว่าที่ดินแปลงนั้นมีเอกสารแบบไหน สีครุฑที่ดิน ที่เจอบ่อยมี 3 สี ครุฑแดงคือโฉนดที่ดิน ซึ่งเจ้าของมีกรรมสิทธิ์ ครุฑเขียวคือ น.ส.3 ก และครุฑดำคือ น.ส.3 กับ น.ส.3 ข ซึ่งเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เจ้าของมีสิทธิครอบครอง ทั้ง 3 แบบซื้อขายและจำนองได้ตามกฎหมาย (เว้นแต่มีข้อความห้ามโอนกำกับไว้) แต่ขั้นตอน ความชัดเจนของแนวเขต และความเสี่ยงต่างกัน

ถึงอย่างนั้น สีครุฑที่ดินเป็นแค่ทางลัด สิ่งที่ต้องอ่านจริงคือชื่อเอกสารที่พิมพ์อยู่บนกระดาษ และรายการจดทะเบียนด้านหลัง บทความนี้สรุปว่าสีครุฑที่ดินแต่ละสีหมายถึงอะไร และก่อนวางมัดจำควรเช็กอะไรเพิ่ม

สรุปสั้น ๆ

ครุฑแดง = โฉนดที่ดิน (แบบที่ออกปัจจุบันคือ น.ส.4 จ.) มีกรรมสิทธิ์ แนวเขตชัดที่สุด
ครุฑเขียว = น.ส.3 ก มีสิทธิครอบครอง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซื้อขายและจำนองได้
ครุฑดำ = น.ส.3 และ น.ส.3 ข มีสิทธิครอบครอง น.ส.3 ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ การจดทะเบียน น.ส.3 บางกรณีต้องประกาศ 30 วัน
ส.ป.ก. 4-01 และ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารที่ซื้อขายกันได้อย่างเสรี อย่าดูแค่สีครุฑ
ทุกแปลงควรเช็กชื่อเอกสาร ความเป็นของจริง สารบัญจดทะเบียน และตำแหน่งแปลงก่อนจ่ายเงิน

สีครุฑที่ดิน 3 สี บอกอะไร

สีครุฑ	เอกสาร	สิทธิของเจ้าของ
ครุฑแดง	โฉนดที่ดิน	กรรมสิทธิ์
ครุฑเขียว	น.ส.3 ก	สิทธิครอบครอง
ครุฑดำ	น.ส.3, น.ส.3 ข	สิทธิครอบครอง

ความต่างสำคัญของสีครุฑที่ดินอยู่ที่คำว่า "กรรมสิทธิ์" กับ "สิทธิครอบครอง" ประมวลกฎหมายที่ดินให้ความหมายของโฉนดที่ดินว่าเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ทุกแบบ) คือหนังสือรับรองจากเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ผู้ถือจึงมีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

ในชีวิตจริง ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็ซื้อขาย ให้ จำนอง และตกทอดเป็นมรดกได้ ความต่างจะเห็นชัดเมื่อมีปัญหา เช่น แนวเขตไม่ตรง หรือมีคนเข้ามาครอบครองที่ดินแทน

ครุฑแดง: โฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์เต็ม

สีครุฑที่ดินสีแดงคือ โฉนดที่ดิน เอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน คำว่าโฉนดที่ดินยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ด้วย โฉนดที่กรมที่ดินออกในปัจจุบันใช้แบบพิมพ์ น.ส.4 จ. อ่านรายละเอียดได้ที่ โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. คืออะไร

จุดเด่นของโฉนดครุฑแดง

รังวัดแนวเขตแล้ว มีระวางแผนที่และหมุดหลักเขต แนวเขตชัดกว่าเอกสารแบบอื่น
ซื้อ ขาย ให้ จำนอง ขายฝาก จดภาระจำยอมได้ที่สำนักงานที่ดิน
ธนาคารรับเป็นหลักประกันได้ง่ายที่สุด

ข้อควรรู้: กรรมสิทธิ์ก็เสียได้ ถ้าปล่อยให้คนอื่นเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกัน 10 ปี (ครอบครองปรปักษ์ ป.พ.พ. มาตรา 1382) เจ้าของที่ซื้อเก็บไว้ไกลบ้านจึงควรไปดูที่ดินและดูแลแนวเขตเป็นระยะ

ครุฑเขียว: น.ส.3 ก รังวัดแล้ว มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

สีครุฑที่ดินสีเขียวคือ น.ส.3 ก หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกในพื้นที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รูปแปลงจึงอ้างอิงกับแผนที่ได้ แนวเขตชัดกว่า น.ส.3 ครุฑดำ

ซื้อขาย ให้ จำนอง จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้
เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ 2 ทาง คือยื่นขอออกโฉนดเฉพาะรายเอง (มีการรังวัด) หรือรอให้ทางราชการประกาศในราชกิจจานุเบกษากำหนดท้องที่ตามมาตรา 58 ตรี ซึ่งใช้ข้อมูลจากระวางเดิมโดยไม่ต้องรังวัดใหม่ (ถึงเดือนตุลาคม 2569 ยังไม่มีประกาศรอบใหม่)
เป็นสิทธิครอบครอง ถ้ามีคนอื่นแย่งการครอบครอง ผู้ครอบครองต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง (ป.พ.พ. มาตรา 1375) ข้อนี้ใช้กับ น.ส.3 ครุฑดำด้วย

ถ้าเจอที่ดินที่สีครุฑที่ดินเป็นสีเขียวและราคาน่าสนใจ ไม่จำเป็นต้องตัดทิ้งเพียงเพราะไม่ใช่โฉนด แต่ควรตรวจแนวเขตกับระวางและไปดูหลักเขตจริงก่อนซื้อ

ครุฑดำ: น.ส.3 และ น.ส.3 ข ต้องเช็กละเอียดกว่า

สีครุฑที่ดินสีดำคือ น.ส.3 และ น.ส.3 ข เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน น.ส.3 ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีเพียงรูปแผนที่แสดงรูปแปลง เนื้อที่ และข้างเคียงแบบคร่าว ๆ ความต่างระหว่างครุฑเขียวกับครุฑดำอ่านต่อได้ที่ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันอย่างไร

สิ่งที่ผู้ซื้อที่ดินครุฑดำควรรู้

ซื้อขายและจำนองได้ แต่การจดทะเบียนสำหรับ น.ส.3 บางกรณีต้องประกาศ 30 วันก่อน ถ้าไม่มีผู้คัดค้านจึงจดทะเบียนได้ เผื่อเวลาในสัญญาจะซื้อจะขาย
เนื้อที่ในเอกสารอาจไม่ตรงกับพื้นที่จริง เพราะไม่ได้อ้างอิงระวางรูปถ่ายทางอากาศ
ถ้าจะขอเปลี่ยนเป็นโฉนด ต้องรังวัดและให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงมาระวังแนวเขต ใช้เวลามากกว่า น.ส.3 ก

สีครุฑที่ดินสีดำไม่ได้แปลว่าห้ามซื้อ หลายแปลงในชนบทยังเป็นเอกสารแบบนี้ แต่ผู้ซื้อควรให้เวลากับการตรวจแนวเขตมากกว่าปกติ

เอกสารที่ไม่ควรดูแค่สีครุฑที่ดิน: ส.ป.ก. 4-01, ภ.บ.ท.5, ส.ค.1

นอกจากสีครุฑที่ดิน 3 สีหลัก ยังมีเอกสารที่ดินอีกหลายแบบที่คนมักเรียกรวมว่า "โฉนด" ทั้งที่ไม่ใช่

ส.ป.ก. 4-01 ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่ใช่กรมที่ดิน แหล่งข้อมูลต่าง ๆ ระบุสีครุฑของเอกสารนี้ไม่ตรงกัน (มีทั้งบอกว่าแดงและน้ำเงิน) จึงยิ่งไม่ควรใช้สีครุฑที่ดินตัดสิน ที่ดิน ส.ป.ก. ให้ใช้ทำเกษตร ห้ามซื้อขาย ตกทอดได้ทางมรดก ส่วน "โฉนดเพื่อการเกษตร" ที่เริ่มแจกตั้งแต่ปี 2567 เปลี่ยนมือได้เฉพาะให้เกษตรกรที่มีคุณสมบัติตามที่ ส.ป.ก. กำหนด
ภ.บ.ท.5 เคยเป็นแบบแสดงรายการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีนี้ยกเลิกแล้วตั้งแต่ปี 2563) ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ อ่านเพิ่มที่ ภ.บ.ท.5 คืออะไร ซื้อขายได้หรือไม่
ส.ค.1 เป็นแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ไม่ใช่โฉนด การนำไปขอออกโฉนดมีเงื่อนไขเฉพาะ อ่านต่อที่ ที่ดินไม่มีโฉนด ซื้อได้ไหม

ดูสีครุฑที่ดินแล้ว ต้องเช็กอะไรต่อ

สีครุฑที่ดินบอกได้แค่ประเภทเอกสาร ไม่ได้บอกว่าเอกสารเป็นของจริง ผู้ขายเป็นเจ้าของ หรือที่ดินปลอดภาระ ก่อนวางมัดจำให้เช็ก 5 อย่างนี้

ชื่อเอกสารบนหัวกระดาษ อ่านว่าเขียน "โฉนดที่ดิน" หรือ "หนังสือรับรองการทำประโยชน์" ไม่ใช่ดูแค่สีครุฑที่ดิน
เอกสารเป็นของจริงไหม กรมที่ดินแนะนำให้สังเกตลายน้ำ หมึกพิมพ์พิเศษ กระดาษเฉพาะ ตัวเลขแป้นพิมพ์ และเส้นใยสี ถ้าสงสัยให้ติดต่อสำนักงานที่ดินหรือสายด่วน 0 2141 5555 ดูขั้นตอนเต็มที่ วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริง
สารบัญจดทะเบียน ด้านหลังเอกสารบอกว่าใครเป็นเจ้าของล่าสุด และมีจำนอง ขายฝาก หรือภาระจำยอมค้างอยู่ไหม ถ้าติดจำนองให้ทำแบบ ไถ่ถอนพร้อมโอน
ตำแหน่งแปลง ถ้าเป็นโฉนด ค้นในระบบ LandsMaps ของกรมที่ดิน (บางข้อมูลต้องยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD) จะเห็นรูปแปลง เนื้อที่ และราคาประเมินรายแปลง ส่วน น.ส.3 มักไม่มีรูปแปลงในระบบ แล้วไปดูที่จริงให้ตรงกัน
ขอตรวจที่สำนักงานที่ดิน ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินก่อนทำสัญญา เป็นวิธีที่แน่นอนที่สุด

กรณีเฉพาะแปลง เช่น เอกสารเก่ามาก ชื่อในเอกสารไม่ตรงกับผู้ขาย หรือเป็นที่ดินมรดก ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนตัดสินใจ

สีครุฑที่ดิน มีผลกับราคาและการกู้เงิน

ในตลาดจริง สีครุฑที่ดินมีผลกับการต่อรอง ที่ดินที่มีเอกสารแบบเดียวกันในทำเลเดียวกันมักซื้อขายกันใกล้เคียงกัน ส่วนที่ดินที่สีครุฑที่ดินต่างกัน ผู้ซื้อมักต่อรองตามความเสี่ยงและเวลาที่ต้องใช้ เช่น น.ส.3 ที่ต้องรอประกาศ 30 วัน หรือแปลงที่แนวเขตไม่ชัด

เรื่องกู้เงิน ธนาคารแต่ละแห่งมีเกณฑ์รับหลักประกันของตัวเอง ถ้าดูตามสีครุฑที่ดิน โฉนดครุฑแดงเป็นหลักประกันที่ธนาคารรับง่ายที่สุด ถ้าจะซื้อที่ดินครุฑเขียวหรือครุฑดำด้วยเงินกู้ ให้ถามธนาคารก่อนวางมัดจำ

ที่ดินในหล่มสัก หล่มเก่า มีเอกสารแบบไหน

ถ้าไล่ดูสีครุฑที่ดินในหล่มสักและหล่มเก่า จะเจอทั้งโฉนดครุฑแดงและ น.ส.3 ปะปนกัน โดยเฉพาะที่นาและที่สวนรอบนอกตัวอำเภอ ส่วนพื้นที่เชิงเขาอย่างรอบภูทับเบิกและเขาค้อ บางแปลงไม่มีเอกสารสิทธิ์หรืออยู่ในเขตป่า ต้องเช็กละเอียดเป็นพิเศษ อ่านเพิ่มได้ที่ ซื้อที่ดินหล่มเก่า เช็กโฉนด น.ส.3 ภ.บ.ท.5

ทุกประกาศบนเว็บเราระบุประเภทเอกสารสิทธิ์ไว้ชัดเจน และเราไม่ลงประกาศที่ดิน ภ.บ.ท.5

คำถามที่พบบ่อย

ครุฑแดงทุกใบคือโฉนดใช่ไหม?

เอกสารของกรมที่ดินที่เป็นครุฑแดงคือโฉนดที่ดิน แต่มีบางแหล่งระบุว่าเอกสาร ส.ป.ก. 4-01 บางรุ่นก็ใช้ครุฑสีแดง จึงต้องอ่านชื่อเอกสารและหน่วยงานที่ออกบนหัวกระดาษทุกครั้ง ไม่ใช่ดูแค่สีครุฑที่ดิน ถ้าเขียนว่า "โฉนดที่ดิน" และออกโดยกรมที่ดิน จึงเป็นเอกสารประเภทโฉนดที่ดิน แต่ยังต้องตรวจว่าเป็นของจริงตาม 5 จุดของกรมที่ดิน หรือสอบถามสำนักงานที่ดิน

ที่ดินครุฑเขียวซื้อขายได้ไหม?

ได้ น.ส.3 ก ซื้อขาย ให้ และจำนองได้ จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเหมือนโฉนด ต่างกันที่ผู้ถือมีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ ทั้งยื่นเฉพาะรายเองหรือรอประกาศของทางราชการ

ที่ดินครุฑดำกู้ธนาคารได้ไหม?

ตามกฎหมาย น.ส.3 และ น.ส.3 ข จดจำนองได้ แต่ธนาคารแต่ละแห่งมีเกณฑ์รับหลักประกันเอง บางแห่งไม่รับหรือให้วงเงินน้อยกว่าโฉนด ควรถามธนาคารที่จะกู้ก่อนวางมัดจำ

เปลี่ยนครุฑดำหรือครุฑเขียวเป็นครุฑแดงได้ไหม?

ได้ ถ้าที่ดินเข้าเงื่อนไข น.ส.3 ก ยื่นขอออกโฉนดเฉพาะรายได้ หรือรอประกาศตามมาตรา 58 ตรี ส่วน น.ส.3 ต้องรังวัดแนวเขต จะยื่นขอเฉพาะรายหรือรอโครงการเดินสำรวจของกรมที่ดินก็ได้ ในโครงการเดินสำรวจ ค่าธรรมเนียมออกโฉนดแปลงละ 50 บาท (ไม่เกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกินไร่ละ 2 บาท)

โฉนดครุฑแดงถูกคนอื่นครอบครองเอาไปได้ไหม?

ได้ ถ้ามีคนครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกัน 10 ปี ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย (ครอบครองปรปักษ์ ป.พ.พ. มาตรา 1382) แล้วนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียน เจ้าของจึงควรดูแลที่ดินและแนวเขตอย่างสม่ำเสมอ

มีที่ดินจะขาย หรือกำลังหาที่ดินในหล่มสัก หล่มเก่า

ถ้าไม่แน่ใจว่าสีครุฑที่ดินของแปลงที่สนใจหมายถึงเอกสารแบบไหน ส่งรูปหน้าเอกสาร (ปิดชื่อเจ้าของได้) มาถามเราได้ที่ LINE @531wbjlz หรือโทร 095-935-2452 ดู ที่ดินขายทั้งหมด หรือ ฝากขายที่ดินกับเรา