วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริง ทำยังไง?

31 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 11 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

วิธี ตรวจสอบโฉนด ที่เชื่อถือได้คือนำโฉนดตัวจริงไปให้สำนักงานที่ดินตรวจ เพราะโฉนดทุกแปลงออกเป็น 2 ฉบับที่รายละเอียดตรงกัน ฉบับหนึ่งเก็บที่สำนักงานที่ดิน อีกฉบับอยู่กับเจ้าของ จุดสังเกตบนกระดาษ เช่น ลายน้ำรูปครุฑและเส้นใยสีในเนื้อกระดาษ ใช้ดูเบื้องต้นได้ ส่วนแอปของกรมที่ดินช่วยยืนยันว่าแปลงมีอยู่จริงและอยู่ตรงไหน

กรมที่ดินเคยเตือนว่าโฉนดปลอมบางฉบับทำได้ใกล้เคียงของจริงมาก คนทั่วไปแทบดูไม่ออก บทความนี้จึงสรุปวิธีตรวจสอบโฉนดทั้ง 3 ชั้น คือดูด้วยตา ค้นในแอป และตรวจที่สำนักงานที่ดิน พร้อมวิธีเช็กว่าคนขายเป็นเจ้าของจริง และกลโกงที่ควรรู้

สรุปสั้น ๆ

โฉนดจริงมีลายน้ำรูปครุฑ เส้นใยไหมสีฟ้าและสีแดงอมม่วงในเนื้อกระดาษสีครีม และเลขแบบพิมพ์ตามแบบของกรมที่ดิน
แอป SmartLands และ LandsMaps ใช้ดูรูปแปลง ตำแหน่ง และเนื้อที่ แต่ไม่ได้ยืนยันว่ากระดาษในมือเป็นของจริง
การตรวจหลักฐานทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่าตรวจแปลงละ 10 บาท
ชื่อในโฉนดต้องตรงกับบัตรประชาชนผู้ขาย และจ่ายเงินเข้าบัญชีชื่อเจ้าของเท่านั้น
กรมที่ดินไม่โทรไปขอข้อมูลส่วนตัว ไม่ขอแอดไลน์ และไม่ให้ติดตั้งแอปจากลิงก์ ดาวน์โหลดแอปของกรมที่ดินจาก App Store หรือ Google Play เท่านั้น

ตรวจสอบโฉนดด้วยตา: จุดสังเกตของโฉนดจริง

กรมที่ดินแนะนำจุดสังเกตเบื้องต้นไว้ดังนี้

จุดตรวจ	โฉนดจริง
ครุฑ	พิมพ์สีแดงทับแล้ว ยังเห็นลายเส้นสีดำของครุฑชัด
ลายน้ำ	ส่องกับแสงเห็นครุฑในวงกลม 10 ซม. มีคำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย โค้งตามวง
เส้นใย	เส้นใยไหมสีฟ้าและสีแดงอมม่วง ยาว 0.3–1.5 ซม. ทั้งในเนื้อและบนผิวกระดาษ
เนื้อกระดาษ	สีครีม เนื้อในเป็นสีครีมเหมือนผิวนอก
เลขที่แบบพิมพ์	ตัวเลขอารบิกแบบโกธิก สูง 3/16 นิ้ว
ปีที่พิมพ์	เป็นเลขไทย

โฉนดฉบับของสำนักงานที่ดินจะเป็นครุฑไม่มีสี ส่วนฉบับเจ้าของเป็นครุฑสี ถ้าอยากรู้ว่าสีครุฑแต่ละสีหมายถึงเอกสารอะไร อ่าน สีครุฑที่ดินบอกอะไร และถ้าเป็นโฉนดแบบ น.ส.4 จ. ดู โฉนด น.ส.4 จ. คืออะไร

จุดเหล่านี้ใช้คัดกรองเท่านั้น ถ้าดูแล้วผ่านก็ยังต้องตรวจที่สำนักงานที่ดินอยู่ดี ถ้าเห็นอะไรผิดปกติ ให้ติดต่อสำนักงานที่ดินใกล้บ้าน หรือสายด่วนกรมที่ดิน 0 2141 5555

ตรวจสอบโฉนดที่ดินในแอปและเว็บ

กรมที่ดินมีเครื่องมือให้ค้นแปลงที่ดินฟรี

SmartLands (SmartLands Plus +) กรมที่ดินปรับให้เป็นแอปรวมบริการ มีระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน จองคิวจดทะเบียนและรังวัด ตรวจขั้นตอนการทำธุรกรรม คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม ดูราคาประเมิน และข่าวเตือนภัยมิจฉาชีพ
LandsMaps เปิดได้ที่ landsmaps.dol.go.th หรือผ่านแอป ค้นด้วยเลขโฉนด เลขระวาง หรือพิกัด GPS เห็นรูปแปลง ตำแหน่ง เนื้อที่ และราคาประเมิน ตั้งแต่ 1 มิ.ย. 2566 ข้อมูลเลขโฉนด หน้าสำรวจ และเลขที่ดิน จะแสดงเฉพาะผู้ที่ยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD

วิธีใช้คือเอาเลขโฉนดจากผู้ขายไปค้น ดูว่ารูปแปลงและเนื้อที่ตรงกับในโฉนด แล้วไปดูที่ดินจริงว่าอยู่ตรงตำแหน่งในแผนที่ (ตำแหน่งในแผนที่เป็นข้อมูลโดยประมาณ แนวเขตจริงต้องรังวัด)

ข้อจำกัดคือ ถึงเลขโฉนดจะค้นเจอ ก็ไม่ได้แปลว่ากระดาษในมือเป็นของจริง และยังไม่ได้บอกว่าแปลงนั้นติดจำนองหรือภาระอะไรอยู่ การตรวจสอบโฉนดจึงต้องจบที่สำนักงานที่ดิน

ระวังแอปปลอม เคยมีแก๊งคอลเซ็นเตอร์อ้างเป็นเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ให้เหยื่อติดตั้งแอปชื่อคล้าย "SmartLand" แล้วควบคุมโทรศัพท์และดูดเงินในบัญชี ให้ดาวน์โหลดแอปจาก App Store หรือ Google Play เท่านั้น ไม่กดลิงก์ที่ใครส่งมา

ตรวจที่สำนักงานที่ดิน

1. เทียบโฉนดกับฉบับสำนักงาน กรมที่ดินแนะนำว่าถ้าไม่แน่ใจว่าโฉนดเป็นของจริง ให้นำไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อตรวจ เจ้าหน้าที่เทียบกับฉบับสำนักงานได้ กรมที่ดินระบุว่าตอนจดจำนอง เจ้าหน้าที่ตรวจโฉนดด้วย โฉนดปลอมจึงมักถูกพบในขั้นนี้

2. ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน ดูสารบัญจดทะเบียนล่าสุดว่าใครเป็นเจ้าของ มีจำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม หรืออายัดหรือไม่ รูปโฉนดที่ผู้ขายส่งมาอาจไม่ใช่ข้อมูลล่าสุด

รายการ	ค่าธรรมเนียม
ค่าคำขอ	แปลงละ 5 บาท
ค่าตรวจหลักฐานทะเบียน (ตรวจจากสารบบ)	แปลงละ 10 บาท
ค่าตรวจข้อมูลจากคอมพิวเตอร์	ครั้งละ 100 บาท
ค่ารับรองสำเนาเอกสาร	ฉบับละ 10 บาท

ผู้ขอตรวจไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของ แต่นัดผู้ขายไปขอตรวจด้วยกันจะสะดวกที่สุด ถ้าพบว่าติดจำนอง อ่าน ที่ดินติดจำนอง ไถ่ถอนพร้อมโอน ถ้าพบภาระจำยอม อ่าน ภาระจำยอมที่ดินคืออะไร

เช็กว่าคนขายเป็นเจ้าของจริง

ตรวจสอบโฉนดแล้วว่าเป็นของจริง ก็ยังไม่ได้แปลว่าคนที่ถือมาเป็นเจ้าของ ถ้าซื้อจากคนที่ไม่มีสิทธิขาย ผู้ซื้ออาจเสียทั้งเงินและไม่ได้ที่ดิน ให้เช็กดังนี้

ชื่อ-นามสกุลในรายการจดทะเบียนล่าสุด ต้องตรงกับบัตรประชาชนตัวจริงของผู้ขาย ถ้าเคยเปลี่ยนชื่อ ต้องมีหลักฐานการเปลี่ยนชื่อ
เจ้าของหลายชื่อ ทุกคนต้องยินยอมขาย ถ้าเป็นที่ดินมรดกที่ยังเป็นชื่อผู้ตาย ทายาทต้องโอนมรดกก่อน
ผู้รับมอบอำนาจ ควรขอพบหรือคุยกับเจ้าของตัวจริงก่อน และให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินตรวจหนังสือมอบอำนาจ
จ่ายเงินเข้าบัญชีชื่อเจ้าของในโฉนด ไม่จ่ายผ่านคนกลาง และจ่ายส่วนใหญ่ในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน

กลโกงเรื่องโฉนดที่ควรรู้

กลโกงด้านล่างส่วนใหญ่ป้องกันได้ ถ้าตรวจสอบโฉนดที่ดินก่อนจ่ายเงินทุกครั้ง

กลโกง	สัญญาณ	ป้องกันยังไง
โฉนดปลอม	ราคาต่ำผิดปกติ รีบให้โอน	ตรวจที่สำนักงานที่ดิน
ส่งแค่รูปโฉนด ขอมัดจำ	ไม่ยอมให้ดูตัวจริง	ดูตัวจริงและตรวจก่อนจ่าย
คนขายไม่ใช่เจ้าของ	ชื่อไม่ตรงบัตร อ้างว่าเป็นญาติ	เทียบบัตรตัวจริงกับรายการล่าสุด
รับจำนำโฉนด	ให้ยึดโฉนดไว้แทนจดจำนอง	จดจำนองที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
อ้างเป็นกรมที่ดิน	โทรหา ขอแอดไลน์ ส่งลิงก์	วางสาย โทร 0 2141 5555

กรมที่ดินยืนยันว่าการเอาโฉนดไปวางไว้กับผู้ให้กู้แทนการจดจำนองไม่มีผลทางกฎหมาย ส่วนแก๊งที่อ้างเป็นกรมที่ดิน กรมที่ดินแจ้งว่าไม่โทรหา ไม่ขอแอดไลน์ และไม่มีหน้าที่เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถ้าโดนหลอกให้แจ้งตำรวจไซเบอร์ 1441

เช็กลิสต์ตรวจสอบโฉนดก่อนวางมัดจำ

ขอดูโฉนดตัวจริงทั้งหน้าและหลัง ไม่ใช่แค่รูปถ่าย
ดูจุดสังเกตบนกระดาษ ลายน้ำ ครุฑ เส้นใย เลขแบบพิมพ์
ค้นเลขโฉนดใน LandsMaps หรือ SmartLands เทียบรูปแปลงและเนื้อที่
ไปดูที่ดินจริง ว่าตรงกับตำแหน่งในแผนที่ และมีทางเข้าออก
เทียบชื่อในโฉนดกับบัตรประชาชน ของผู้ขายทุกคน
ไปสำนักงานที่ดินพร้อมผู้ขาย ตรวจโฉนดและขอตรวจหลักฐานทะเบียน
ทำสัญญาและจ่ายมัดจำเข้าบัญชีเจ้าของ เขียนเงื่อนไขคืนมัดจำถ้าพบปัญหาเอกสาร
ตรวจสารบัญจดทะเบียนอีกครั้งก่อนวันโอน ว่าไม่มีรายการใหม่

ถ้าเป็นแปลงที่มีแค่ น.ส.3 ส.ค.1 หรือเอกสารอื่น ดู ที่ดินไม่มีโฉนด ซื้อได้ไหม และขั้นตอนเช็กเอกสารแบบเต็มใน เช็กโฉนดก่อนวางมัดจำ สำหรับกรณีเฉพาะ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้นโดยตรง

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจสอบโฉนดว่าเป็นของจริง ทำที่ไหน?

นำโฉนดตัวจริงไปที่สำนักงานที่ดิน กรมที่ดินระบุว่าตรวจได้ที่สำนักงานที่ดินทั่วประเทศ เจ้าหน้าที่เทียบกับฉบับที่สำนักงานเก็บไว้ได้ การดูลายน้ำหรือค้นในแอปเป็นแค่การตรวจเบื้องต้น

ตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ได้ไหม?

ได้บางส่วน แอป SmartLands และเว็บ LandsMaps ค้นรูปแปลง ตำแหน่ง เนื้อที่ และราคาประเมินได้ฟรี แต่ไม่ได้ยืนยันว่ากระดาษโฉนดเป็นของจริง และไม่ได้บอกภาระผูกพัน ต้องตรวจที่สำนักงานที่ดินต่อ

ค่าตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดินเท่าไร?

ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่าตรวจจากสารบบแปลงละ 10 บาท ถ้าตรวจข้อมูลจากคอมพิวเตอร์ครั้งละ 100 บาท และรับรองสำเนาฉบับละ 10 บาท ควรถามยอดจริงที่สำนักงานที่ดินก่อนยื่น

ผู้ขายส่งแค่รูปโฉนดมา ให้โอนมัดจำก่อน ควรทำไหม?

ไม่ควร รูปถ่ายโฉนดอาจเป็นของแปลงอื่นหรือไม่ใช่ข้อมูลล่าสุด และคนส่งอาจไม่ใช่เจ้าของ ควรดูโฉนดตัวจริง เทียบบัตรประชาชน และตรวจที่สำนักงานที่ดินก่อน แล้วจ่ายเข้าบัญชีชื่อเจ้าของเท่านั้น

มีคนโทรมาอ้างเป็นกรมที่ดิน ให้ติดตั้งแอป ทำยังไง?

วางสายและไม่กดลิงก์ กรมที่ดินแจ้งว่าไม่โทรไปขอข้อมูลหรือให้ติดตั้งแอป และไม่ขอแอดไลน์ ให้ดาวน์โหลดแอปของกรมที่ดินจาก App Store หรือ Google Play เท่านั้น ถ้าติดตั้งไปแล้วให้ตัดอินเทอร์เน็ต โทรหาธนาคารให้ระงับบัญชี แล้วแจ้ง 1441

หาที่ดินในหล่มสัก หล่มเก่า

เราขอดูโฉนดก่อนลงประกาศใน ที่ดินขาย แต่ผู้ซื้อควรตรวจที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเองก่อนจ่ายเงินทุกครั้ง ถ้ามีคำถามเรื่องโฉนดของแปลงที่สนใจในหล่มสัก หล่มเก่า หรือเพชรบูรณ์ ทักมาที่ LINE @531wbjlz หรือโทร 095-935-2452 ถ้ามีที่ดินอยากขาย ฝากขายกับเรา ได้