ที่ดินติดจำนอง ซื้อได้ไหม? ไถ่ถอนพร้อมโอนทำยังไง ครบขั้นตอน

28 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 10 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

ลูกค้าถามเราบ่อยว่า "ที่ดินแปลงนี้ยังติดธนาคาร ซื้อได้ไหม" คำตอบคือ ซื้อได้ ถ้าทำแบบ ไถ่ถอนพร้อมโอน คือปลดจำนองแล้วโอนขายให้ผู้ซื้อที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ผู้ซื้อจ่ายเงินส่วนหนึ่งปิดหนี้ให้เจ้าหนี้ของผู้ขาย ส่วนที่เหลือจ่ายผู้ขาย แล้วได้โฉนดที่ไม่มีจำนองค้าง

บทความนี้อธิบายว่าทำไมต้องไถ่ถอนก่อนโอน เช็กยังไงว่าแปลงไหนติดจำนอง ขั้นตอนตั้งแต่ขอยอดหนี้จนถึงวันโอน ค่าใช้จ่าย และสิ่งที่ผู้ซื้อไม่ควรทำ

สรุปสั้น ๆ

ที่ดินติดจำนองซื้อขายได้ ขั้นตอนที่ปลอดภัยคือไถ่ถอนจำนองแล้วจดโอนขายในวันเดียวกัน
จำนองติดไปกับที่ดิน ถ้าโอนโดยไม่ไถ่ถอน เจ้าหนี้ยังบังคับเอาจากที่ดินแปลงนั้นได้
ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน 50 บาทต่อแปลง บวกค่าคำขอ 5 บาท
ผู้ซื้อไม่ควรโอนเงินให้ผู้ขายไปไถ่ถอนเองก่อนวันโอน

จำนองคืออะไร ทำไมต้องไถ่ถอนก่อนโอน

จำนองคือการเอาที่ดินไปเป็นประกันหนี้ โดยเจ้าของยังถือกรรมสิทธิ์และใช้ที่ดินได้ตามปกติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 714 กำหนดให้สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ รายการจำนองจึงปรากฏหลังโฉนดทุกครั้ง

จุดสำคัญอยู่ที่มาตรา 702 วรรคสอง ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากที่ดินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ ไม่ว่าที่ดินจะโอนไปเป็นของคนอื่นแล้วหรือไม่ แปลว่าถ้าเราซื้อที่ดินมาทั้งที่ยังติดจำนอง และผู้ขายไม่ใช้หนี้ เจ้าหนี้ยังฟ้องบังคับจำนองเอาจากที่ดินที่เราซื้อมาได้

ดังนั้นการซื้อที่ดินติดจำนองต้องจบด้วยการไถ่ถอนก่อนหรือพร้อมการโอนเสมอ

เช็กยังไงว่าที่ดินติดจำนอง

ดูหลังโฉนด (สารบัญจดทะเบียน) รายการล่าสุดบอกว่าแปลงนี้จดอะไรไว้ ถ้าเป็นจำนองจะเขียนว่า "จำนอง" หรือ "ขึ้นเงินจากจำนอง" พร้อมชื่อผู้รับจำนอง ถ้าไถ่ถอนแล้วจะมีรายการ "ไถ่ถอนจากจำนอง" ตามมา
ตรวจที่สำนักงานที่ดิน โฉนดที่เจ้าของถือ หรือรูปถ่ายที่ส่งมา อาจไม่ใช่ข้อมูลล่าสุด ให้ขอตรวจหรือขอสำเนาสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น อ่านวิธีขอใน เช็กโฉนดก่อนวางมัดจำ
ถามผู้ขายตรง ๆ ว่ายังมีหนี้เท่าไร กับใคร และโฉนดตัวจริงอยู่ที่ไหน ส่วนมากถ้าติดจำนองธนาคาร โฉนดตัวจริงจะอยู่ที่ธนาคาร

จำนอง ขายฝาก อายัด ไม่เหมือนกัน

รายการหลังโฉนด	กรรมสิทธิ์อยู่กับใคร	ซื้อได้ไหม
จำนอง	ผู้ขาย (เจ้าของเดิม)	ได้ ถ้าไถ่ถอนพร้อมโอน
ขายฝาก	ผู้ซื้อฝาก จนกว่าผู้ขายฝากจะไถ่คืน	ผู้ขายฝากต้องไถ่คืนให้เรียบร้อยก่อน ถ้าพ้นกำหนดไถ่ ที่ดินอาจตกเป็นของผู้ซื้อฝาก
อายัด / ยึด	ยังเป็นของเจ้าของ แต่ถูกห้ามจำหน่ายชั่วคราว	ต้องรอให้การอายัดหรือการยึดสิ้นสุด หรือถูกถอนก่อน

ถ้าหลังโฉนดเขียนว่า "ขายฝาก" อย่าเข้าใจว่าเป็นจำนอง เพราะคนที่มาเสนอขายอาจไม่ใช่เจ้าของในตอนนั้นแล้ว

ไถ่ถอนพร้อมโอน 6 ขั้นตอน

ผู้ขายขอยอดไถ่ถอน แจ้งเจ้าหนี้ว่าจะขาย ขอยอดหนี้ ณ วันโอน เป็นหนังสือ ดอกเบี้ยเดินทุกวันจนถึงวันปิดบัญชี จึงต้องระบุวันโอนให้ชัด
เทียบยอดหนี้กับราคาขาย ถ้ายอดหนี้มากกว่าราคาขาย ผู้ขายต้องเตรียมเงินส่วนต่างมาเอง ผู้ซื้อควรรู้เรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เขียนให้ชัดว่าที่ดินติดจำนองกับใคร ผู้ขายต้องไถ่ถอนในวันโอน วันโอน วิธีจ่ายเงิน และถ้าไถ่ถอนไม่ได้ตามกำหนดจะคืนมัดจำอย่างไร
ผู้ซื้อเตรียมเงิน ถ้ากู้ธนาคาร ให้แจ้งธนาคารของผู้ซื้อว่าเป็นการซื้อแบบไถ่ถอนพร้อมโอน และส่งยอดไถ่ถอนให้ธนาคารดู
นัดทุกฝ่ายวันเดียวกัน ผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้รับจำนองของผู้ขาย และธนาคารของผู้ซื้อ (ถ้ากู้) ต้องมาที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน ควรแจ้งเจ้าหนี้ล่วงหน้าและเผื่อเวลาให้เขาเตรียมเอกสาร
วันโอน แบ่งเงินจ่ายสองก้อน แล้วเจ้าหน้าที่จดทะเบียนตามลำดับในหัวข้อถัดไป

วันโอนที่สำนักงานที่ดิน ทำอะไรบ้าง

แบ่งเงินเป็นสองก้อน

ก้อนที่ 1: แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายผู้รับจำนอง ตามยอดไถ่ถอนที่เจ้าหนี้แจ้ง
ก้อนที่ 2: ส่วนที่เหลือของราคาขาย สั่งจ่ายผู้ขาย

ลำดับการจดทะเบียน

จดทะเบียน ไถ่ถอนจากจำนอง ผู้รับจำนองรับเงินก้อนที่ 1 แล้วยื่นหลักฐานว่าได้รับชำระหนี้และยินยอมให้ไถ่ถอน
จดทะเบียน ขาย โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ผู้ขายรับเงินก้อนที่ 2
ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร จด จำนอง ใหม่ให้ธนาคารของผู้ซื้อต่อทันที

กรมที่ดินระบุว่าการไถ่ถอนทำได้ 2 วิธี คือผู้จำนองและผู้รับจำนองไปยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน หรือฝ่ายผู้มีสิทธิไถ่ถอนไปยื่นฝ่ายเดียวพร้อมหนังสือของผู้รับจำนองว่าได้รับชำระหนี้แล้ว วันโอนแบบไถ่ถอนพร้อมโอน ส่วนมากผู้รับจำนองจะส่งผู้รับมอบอำนาจมาพร้อมโฉนดตัวจริง

ค่าใช้จ่ายเรื่องไถ่ถอน

รายการ	จำนวน	ใครจ่าย (ปกติ)
ค่าคำขอไถ่ถอน	5 บาทต่อแปลง	ผู้ขาย
ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนอง	50 บาทต่อแปลง	ผู้ขาย
ค่าปิดบัญชีก่อนกำหนด	แล้วแต่สัญญากู้ บางสัญญาไม่มี	ผู้ขาย
ค่าโอน ภาษี อากร	ตามปกติของการซื้อขาย	ตามที่ตกลง

ค่าไถ่ถอนถูกมาก ก้อนใหญ่จริงคือค่าโอนและภาษีของการขาย ดูวิธีคำนวณใน ค่าโอนที่ดิน 2569 คำนวณยังไง หรือใช้ ตัวคำนวณค่าโอน

จำนองกับเอกชน ต่างจากธนาคารยังไง

ที่ดินบางแปลงจำนองกับบริษัทสินเชื่อหรือบุคคลธรรมดา ขั้นตอนไถ่ถอนเหมือนกัน แต่ต้องระวังมากกว่า

ขอยอดหนี้เป็นหนังสือ ที่ระบุยอดถึงวันโอน ลงชื่อผู้รับจำนอง ไม่ใช่ตัวเลขที่บอกปากเปล่า
ยืนยันว่าผู้รับจำนองจะมาวันโอนจริง หรือมีผู้รับมอบอำนาจพร้อมหนังสือมอบอำนาจ
ระวังหนี้หลายลำดับ ถ้าหลังโฉนดมีจำนองหลายลำดับ หรือมีรายการขึ้นเงินจากจำนอง ต้องไถ่ถอนครบทุกรายการ ยอดไถ่ถอนต้องรวมทุกก้อน
ถ้าเจ้าหนี้ไม่ยอมรับเงินหรือไม่ยอมมา ให้ปรึกษาทนายความก่อนนัดวันใหม่

ข้อควรระวังสำหรับผู้ซื้อ

อย่าโอนเงินให้ผู้ขายไปไถ่ถอนเองก่อน ถ้าเงินถูกเอาไปใช้ทางอื่น ที่ดินยังติดจำนองและเราอาจเสียเงิน ให้จ่ายเจ้าหนี้โดยตรงในวันโอนเท่านั้น
มัดจำแต่พอดี ที่ดินติดจำนองมีความเสี่ยงที่ไถ่ถอนไม่ทันวันนัด เขียนเงื่อนไขคืนมัดจำไว้ในสัญญา
เช็กยอดหนี้ก่อนวางมัดจำ ถ้ายอดหนี้ใกล้หรือเกินราคาขาย ให้ถามผู้ขายว่าจะหาเงินส่วนต่างจากไหน
ตรวจสารบัญจดทะเบียนอีกครั้งก่อนวันโอน ดูว่าไม่มีรายการใหม่เพิ่มเข้ามา เช่น อายัด
ถ้ากู้ธนาคาร ให้ยื่นขอสินเชื่อเบื้องต้นก่อนวางมัดจำ และบอกธนาคารตั้งแต่แรกว่าเป็นทรัพย์ติดจำนอง

สำหรับผู้ขาย: ที่ดินยังติดธนาคาร ฝากขายได้

ที่ดินที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ขายได้ตามปกติ เราลงประกาศโดยเขียนตรง ๆ ว่า "ติดจำนอง ไถ่ถอนพร้อมโอน" ผู้ซื้อจะรู้ตั้งแต่แรกและไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย ตัวอย่างเช่น ที่ดิน 7 ไร่ 3 งาน ใกล้ รพ.ขาณุวรลักษบุรี (LK-009)

สิ่งที่ผู้ขายควรเตรียม

ยอดไถ่ถอนจากเจ้าหนี้ (ขอใหม่ใกล้วันโอนอีกครั้ง)
เช็กกับเจ้าหนี้ว่ามีค่าปิดบัญชีก่อนกำหนดหรือไม่
รูปโฉนดด้านหน้าและสารบัญจดทะเบียน ให้นายหน้าตรวจตำแหน่งและภาระผูกพัน

ฝากขายที่ดินกับเรา ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า

คำถามที่พบบ่อย

ที่ดินติดธนาคาร ซื้อได้ไหม?

ซื้อได้ โดยทำแบบไถ่ถอนพร้อมโอน วันโอนผู้ซื้อจ่ายเงินปิดหนี้ให้ธนาคารของผู้ขายโดยตรง ส่วนที่เหลือจ่ายผู้ขาย สำนักงานที่ดินจดไถ่ถอนจำนองแล้วจดโอนขายต่อในวันเดียวกัน ผู้ซื้อได้โฉนดที่ไม่มีจำนองค้าง

ซื้อที่ดินติดจำนองโดยไม่ไถ่ถอนได้ไหม?

จดทะเบียนได้ แต่ไม่ควรทำ เพราะตามมาตรา 702 จำนองติดไปกับที่ดิน ถ้าผู้ขายไม่ใช้หนี้ เจ้าหนี้ยังบังคับจำนองเอาจากที่ดินที่เราซื้อมาได้ แม้กรรมสิทธิ์จะเป็นของเราแล้ว

ค่าไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดินเท่าไร?

ค่าคำขอ 5 บาท และค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนอง 50 บาท ต่อแปลง ส่วนค่าปิดบัญชีก่อนกำหนดขึ้นกับสัญญากู้ของผู้ขาย ให้ถามเจ้าหนี้

ถ้ายอดหนี้มากกว่าราคาขาย ทำยังไง?

ผู้ขายต้องเตรียมเงินส่วนต่างมาจ่ายเจ้าหนี้ให้ครบในวันโอน ถ้าไม่ครบ เจ้าหนี้จะไม่ยอมให้ไถ่ถอน และโอนขายไม่ได้ ผู้ซื้อควรรู้ยอดหนี้ก่อนวางมัดจำ

ขายฝากกับจำนองต่างกันยังไง?

จำนองเจ้าของยังมีกรรมสิทธิ์ ส่วนขายฝากกรรมสิทธิ์โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากแล้ว ผู้ขายฝากต้องไถ่คืนภายในกำหนด ถ้าพ้นกำหนดไถ่ ที่ดินอาจตกเป็นของผู้ซื้อฝาก (ขายฝากที่ดินเกษตรหรือที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา กฎหมายให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด) ก่อนซื้อจึงต้องดูให้ชัดว่าหลังโฉนดเขียนว่าอะไร