ค่าโอนที่ดิน 2569 คำนวณยังไง? ใครจ่ายอะไร พร้อมตัวอย่างตัวเลข

28 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 11 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

ค่าโอนที่ดินไม่ได้มีแค่ 2% วันโอนที่สำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลัก 4 ก้อน บางก้อนคิดจากราคาประเมิน บางก้อนคิดจากราคาขาย และส่วนใหญ่เป็นภาระของผู้ขาย ถ้าไม่ตกลงกันให้ชัดตั้งแต่วันวางมัดจำ วันโอนมักมีเรื่องเถียงกัน

บทความนี้สรุปว่า ค่าโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง คำนวณยังไง ใครมักเป็นคนจ่าย พร้อมตัวอย่างขายที่นาในหล่มสัก และเรื่องราคาประเมินรอบใหม่ที่จะใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2570

สรุปสั้น ๆ

ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ที่ดินเปล่าไม่ได้ลดเหลือ 0.01%
ผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า
ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง
ใครจ่ายอะไรตกลงกันได้ ให้เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

อยากรู้ยอดของแปลงตัวเองเลย ใช้ ตัวคำนวณค่าโอนที่ดิน ใส่ราคาขาย ราคาประเมิน และปีที่ได้มา

ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง

รายการ	อัตรา	คิดจาก	ใครจ่าย (ปกติ)
ค่าธรรมเนียมโอน	2%	ราคาประเมิน	ตกลงกัน มักแบ่งครึ่ง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% (ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี)	ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5% (ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)	ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้า	ราคาประเมิน	ผู้ขาย
ค่าจดจำนอง (ถ้าผู้ซื้อกู้)	1% ไม่เกิน 200,000 บาท	วงเงินกู้	ผู้ซื้อ

นอกจากนี้มีค่าคำขอและค่าพยานหลักสิบบาท และถ้าที่ดินติดจำนองต้องไถ่ถอนก่อน ค่าไถ่ถอนแปลงละ 55 บาท อ่าน ที่ดินติดจำนอง ไถ่ถอนพร้อมโอน

ค่าโอน 0.01% ใช้กับที่ดินได้ไหม

ที่ดินเปล่าไม่ได้ลด ครม. อนุมัติเมื่อ 30 มิ.ย. 2569 ให้ลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลืออย่างละ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 แต่ใช้กับที่อยู่อาศัยเท่านั้น

บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารเหล่านี้ (ห้องชุดมีประกาศแยก)
ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
ถ้ากู้ ต้องจดจำนองพร้อมกับวันโอน และการซื้อขายแค่บางส่วนของแปลงไม่ได้ลด
มีผลตั้งแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา 1 ก.ค. 2569

ถ้าซื้อที่นา ที่สวน หรือที่ดินเปล่า ค่าธรรมเนียมโอนยังเป็น 2% ของราคาประเมิน ส่วนบ้านพร้อมที่ดินดูตัวอย่างใน ซื้อบ้านหล่มสัก 2569

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์

ผู้ขายเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ต้องเสียทั้งสองอย่าง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้ที่ดินมา
อากรแสตมป์ 0.5% เมื่อไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือมาเกิน 5 ปีแล้ว
ที่ดินมรดก ได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
บ้านที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ใช้กับบ้าน ไม่ใช่ที่ดินเปล่า)

ทั้งสองอย่างคิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า ถ้าแจ้งราคาขายต่ำกว่าราคาประเมิน ก็ยังเสียตามราคาประเมิน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณยังไง

ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณ 5 ขั้น

เริ่มจาก ราคาประเมิน ของที่ดินในวันโอน
หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง (ตารางด้านล่าง) ที่ได้มาจากมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หักได้ 50%
หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง นับตามปีปฏิทิน เศษของปีนับเป็น 1 ปี ถ้าเกิน 10 ปีนับเป็น 10 ปี
คิดภาษีตามอัตราก้าวหน้า โดยไม่ได้ยกเว้น 150,000 บาทแรกแบบภาษีเงินเดือน
คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ภาษีที่หักไว้ ณ สำนักงานที่ดิน

ถือครองมา	หักค่าใช้จ่ายได้
1 ปี	92%
2 ปี	84%
3 ปี	77%
4 ปี	71%
5 ปี	65%
6 ปี	60%
7 ปี	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

เงินได้เฉลี่ยต่อปี (หลังขั้นที่ 3)	อัตรา
ไม่เกิน 300,000 บาท	5%
300,001–500,000 บาท	10%
500,001–750,000 บาท	15%
750,001–1,000,000 บาท	20%
เกิน 1,000,000 บาท	25% ขึ้นไป

ขายที่ดินที่ไม่ได้ได้มาเพื่อค้าหรือหากำไร ภาษีที่คำนวณได้ไม่เกิน 20% ของราคาขาย (คำสั่งกรมสรรพากร ป.100/2543) ที่ดินทั่วไปแทบไม่ถึงเพดานนี้
ผู้ขายที่เป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน หัก 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า
สำนักงานที่ดินเป็นคนนับจำนวนปีถือครองและคำนวณยอดจริงให้ ตัวเลขในบทความใช้ประมาณการก่อนตกลงราคา

ตัวอย่างคำนวณ: ขายที่นาในหล่มสัก

สมมติขายที่นาโฉนด 2 ไร่ ราคาขาย 1,200,000 บาท ราคาประเมิน 600,000 บาท ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ซื้อมาเอง ตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง (ตัวเลขสมมติ ใช้ดูวิธีคิด)

กรณี ก: ผู้ขายถือมาเกิน 10 ปี

รายการ	วิธีคิด	บาท
ค่าธรรมเนียมโอน	2% × 600,000	12,000
อากรแสตมป์	0.5% × 1,200,000	6,000
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	600,000 หัก 50% = 300,000 ÷ 10 ปี = 30,000 × 5% = 1,500 × 10 ปี	15,000
รวม		33,000

ผู้ซื้อจ่าย 6,000 บาท (ครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมโอน) ผู้ขายจ่าย 27,000 บาท

กรณี ข: ผู้ขายถือมาไม่ถึง 5 ปี (สมมติสำนักงานที่ดินนับได้ 3 ปี)

รายการ	วิธีคิด	บาท
ค่าธรรมเนียมโอน	2% × 600,000	12,000
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% × 1,200,000	39,600
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	600,000 หัก 77% = 138,000 ÷ 3 ปี = 46,000 × 5% = 2,300 × 3 ปี	6,900
รวม		58,500

ผู้ซื้อจ่าย 6,000 บาท ผู้ขายจ่าย 52,500 บาท ก้อนที่ต่างกันมากคือภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายที่ซื้อมาไม่ถึง 5 ปีจึงควรรวมก้อนนี้ไว้ในราคาที่ตั้ง

ราคาประเมินรอบใหม่ 1 ม.ค. 2570 กระทบค่าโอนยังไง

กรมธนารักษ์จะใช้ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2570–2573 ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2570 ข่าวเดือน ก.ค. 2569 คาดว่าทั้งประเทศจะปรับขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% และมีกำหนดประกาศราคาใหม่ 1 ธ.ค. 2569 ตอนนี้ตัวเลขแต่ละจังหวัดยังไม่ออก

ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินในวันโอน ถ้าราคาประเมินแปลงนั้นขึ้น สองก้อนนี้ขึ้นตาม

โอนภายใน 31 ธ.ค. 2569 ใช้ราคาประเมินรอบเดิม
โอนตั้งแต่ 1 ม.ค. 2570 ใช้ราคาประเมินรอบใหม่

ดูราคาประเมินของแปลงตัวเองได้ในแอปหรือเว็บ LandsMaps ของกรมที่ดิน โดยกรอกจังหวัด อำเภอ และเลขโฉนด หรือถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น

ใครจ่ายอะไร ตกลงยังไงดี

ค่าธรรมเนียมโอน ส่วนมากแบ่งคนละครึ่ง บางครั้งผู้ขายออกให้ทั้งหมดเพื่อปิดการขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากร และภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีของผู้ขาย แต่ตกลงให้ผู้ซื้อช่วยออกได้
"ราคานี้ผู้ขายออกค่าโอนทั้งหมด" ต้องเขียนให้ชัดว่ารวมภาษีทุกก้อนด้วยหรือไม่
เขียนทุกข้อไว้ใน สัญญาจะซื้อจะขาย และขอให้สำนักงานที่ดินคำนวณยอดจริงก่อนวันโอน
ลองเปลี่ยนตัวเลขดูเองได้ที่ ตัวคำนวณค่าโอนที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนที่ดิน 2569 กี่เปอร์เซ็นต์?

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินคือ 2% ของราคาประเมิน ที่ดินเปล่าไม่ได้ลดเหลือ 0.01% นอกจากนี้ผู้ขายยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รวมแล้วมักมากกว่า 2% ของราคาขาย

ค่าโอนที่ดิน ผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่าย?

ค่าธรรมเนียมโอน 2% ส่วนมากแบ่งคนละครึ่ง ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีของผู้ขาย ใครจ่ายอะไรตกลงกันได้ แต่ต้องเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

ซื้อที่ดินเปล่า ได้ลดค่าโอน 0.01% ไหม?

ไม่ได้ มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 ใช้กับบ้านหรือที่ดินพร้อมอาคารที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นคนไทย ที่ดินเปล่ายังเสีย 2% ตามปกติ

ขายที่ดินมรดก ต้องเสียอะไรบ้าง?

ที่ดินที่ได้มาทางมรดกได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายหักค่าใช้จ่ายได้ 50% และถ้าที่ดินอยู่นอกเขตเทศบาล เงินได้ส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาทต่อปีภาษีอาจได้ยกเว้น ให้ถามสำนักงานที่ดินว่าแปลงของเราเข้าเงื่อนไขไหม ส่วนค่าธรรมเนียมโอนให้ผู้ซื้อเป็น 2% ตามปกติ ถ้ายังไม่ได้โอนมรดกเป็นชื่อทายาท ต้องจดรับมรดกก่อน

เช็กราคาประเมินที่ดินได้ที่ไหน?

ใช้แอปหรือเว็บ LandsMaps ของกรมที่ดิน กรอกจังหวัด อำเภอ และเลขโฉนด หรือถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น ราคาประเมินรอบใหม่จะใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2570

หาที่ดิน หรืออยากฝากขาย

ดูประกาศขายที่ดินทั้งหมด
เช็กโฉนด น.ส.3 ก่อนวางมัดจำ
ฝากขายที่ดินกับเรา เราช่วยประมาณค่าโอนและภาษีให้ผู้ขายก่อนตั้งราคา