โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. คืออะไร ซื้อขายได้ไหม?

30 ต.ค. 2569อ่านประมาณ 11 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

น.ส.4 จ. คือแบบพิมพ์โฉนดที่ดินที่กรมที่ดินใช้ออกให้ประชาชนในปัจจุบัน เป็นโฉนดครุฑแดง เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงซื้อขาย ให้ จำนอง ขายฝาก และตกทอดเป็นมรดกได้ตามปกติ จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ยกเว้นบางแปลงที่มีข้อความห้ามโอนกำกับไว้

ตัวอักษร "จ." ไม่ได้บอกว่าโฉนดดีกว่าหรือด้อยกว่าแบบอื่น เป็นแค่ชื่อรุ่นของแบบพิมพ์ บทความนี้อธิบายว่าโฉนด น.ส.4 จ. ต่างจากโฉนดรุ่นเก่าอย่างไร บนโฉนดมีข้อมูลอะไร อ่านอย่างไร และก่อนซื้อขายต้องดูอะไร

สรุปสั้น ๆ

น.ส.4 จ. คือโฉนดที่ดินแบบที่ออกใหม่ในปัจจุบัน ครุฑแดง แสดงกรรมสิทธิ์
โฉนดรุ่นเก่า เช่น น.ส.4 หรือ น.ส.4 ก ถึง ง ยังใช้ได้ ไม่ต้องเปลี่ยนเป็น น.ส.4 จ.
โฉนด น.ส.4 จ. ซื้อขาย จำนอง ได้ เว้นแต่มีข้อความห้ามโอนที่ยังไม่พ้นกำหนด
ชื่อหน้าโฉนดคือผู้ที่โฉนดฉบับนั้นออกให้ตอนแรก เจ้าของล่าสุดดูที่สารบัญจดทะเบียน
ก่อนวางมัดจำ ให้ค้นแปลงใน LandsMaps และขอตรวจที่สำนักงานที่ดิน

น.ส.4 จ. คืออะไร

ประมวลกฎหมายที่ดินให้ความหมายของโฉนดที่ดินว่าเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วน "น.ส.4" คือรหัสแบบพิมพ์ของโฉนด แบบพิมพ์เปลี่ยนมาหลายรุ่นตามกฎกระทรวงแต่ละยุค จึงมีทั้ง น.ส.4, น.ส.4 ก, น.ส.4 ข, น.ส.4 ค, น.ส.4 ง และ น.ส.4 จ. ซึ่งเป็นแบบที่ทางราชการยังใช้ออกโฉนดให้ประชาชนจนถึงปัจจุบัน

แบบโฉนด	สถานะ
น.ส.4 จ.	แบบที่ออกใหม่ในปัจจุบัน
น.ส.4, น.ส.4 ก–ง	รุ่นเก่า เลิกออกใหม่แล้ว แต่ยังใช้ได้
โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง	เอกสารยุคก่อน กฎหมายนับเป็นโฉนด

ข้อสำคัญคือ โฉนดรุ่นเก่าที่ออกถูกต้องยังมีผลตามกฎหมายเหมือนเดิม เจ้าของไม่ต้องไปขอเปลี่ยนเป็น น.ส.4 จ. และผู้ซื้อก็ไม่ต้องกังวลเพียงเพราะโฉนดเป็นรุ่นเก่า สิ่งที่ต้องเช็กคือรายการจดทะเบียนและตำแหน่งแปลง ไม่ใช่รุ่นของแบบพิมพ์

ส่วนเรื่องสีครุฑ โฉนดแบบ น.ส.4 ทุกรุ่นเป็นครุฑแดง ต่างจาก น.ส.3 ก ที่เป็นครุฑเขียว และ น.ส.3 ที่เป็นครุฑดำ อ่านภาพรวมได้ที่ สีครุฑที่ดิน ครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ ต่างกันอย่างไร

วิธีอ่านโฉนด น.ส.4 จ. หน้าแรก

ด้านหน้าของโฉนด น.ส.4 จ. มีข้อมูลหลักของแปลงที่ดิน ควรอ่านให้ครบก่อนคุยราคา

ตราครุฑสีแดง และคำว่า "โฉนดที่ดิน" ที่หัวกระดาษ
ตำแหน่งที่ดิน ประกอบด้วย ระวาง เลขที่ดิน และหน้าสำรวจ ใช้ระบุแปลงบนแผนที่ของกรมที่ดิน
เลขที่โฉนด เล่ม และหน้า เป็นเลขทะเบียนของโฉนดฉบับนั้น
ตำบล อำเภอ จังหวัด ที่ที่ดินตั้งอยู่
ชื่อผู้ได้รับโฉนด คือผู้ที่โฉนดฉบับนั้นออกให้ในตอนแรก ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของปัจจุบัน
เนื้อที่ เป็นไร่ งาน ตารางวา
รูปแผนที่แปลง แสดงรูปร่างแปลง หมุดหลักเขต และที่ดินข้างเคียง

"ระวาง" คือเลขแผ่นแผนที่ที่แปลงนั้นอยู่ เลขระวางร่วมกับเลขที่ดินใช้หาแปลงบนแผนที่ได้แม่นกว่าการดูชื่อหมู่บ้าน

ด้านหลังโฉนด น.ส.4 จ.: สารบัญจดทะเบียน

ถ้าอ่านโฉนดแค่หน้าแรก อาจพลาดเรื่องสำคัญที่สุด เพราะการเปลี่ยนเจ้าของและภาระต่าง ๆ จะถูกบันทึกใน สารบัญจดทะเบียน ด้านหลังและหน้าต่อ ๆ ไป

สิ่งที่ต้องดูในสารบัญจดทะเบียน

ผู้รับสัญญาในรายการโอนกรรมสิทธิ์ล่าสุด (เช่น ขาย ให้ รับมรดก) คือเจ้าของปัจจุบัน ชื่อต้องตรงกับบัตรประชาชนของผู้ขาย ส่วนรายการจำนอง ผู้รับสัญญาคือเจ้าหนี้ ไม่ใช่เจ้าของ
จำนอง ถ้ามีรายการจำนองที่ยังไม่ได้ไถ่ถอน ต้องทำแบบ ไถ่ถอนพร้อมโอน
ขายฝาก ถ้ายังไม่พ้นกำหนดไถ่ ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่คืน
ภาระจำยอม ที่ดินอาจเป็นทางผ่านของแปลงข้างเคียง อ่านเพิ่มที่ ที่ดินติดภาระจำยอมคืออะไร
การแบ่งแยก ถ้าเคยแบ่งแยกออกไป เนื้อที่ปัจจุบันอาจน้อยกว่าหน้าโฉนด

โฉนดที่ผู้ขายถือเป็นฉบับเจ้าของ ส่วนสำนักงานที่ดินเก็บฉบับสำนักงานไว้อีกฉบับ ถ้าสองฉบับไม่ตรงกัน ให้หยุดและให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบก่อน จึงควรขอตรวจหลักฐานที่สำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ

โฉนด น.ส.4 จ. ซื้อขายได้ไหม

ได้ โฉนด น.ส.4 จ. ซื้อขาย ให้ จำนอง ขายฝาก แบ่งแยก และจดภาระจำยอมได้ที่สำนักงานที่ดิน วันโอนผู้ซื้อและผู้ขายไปจดทะเบียนพร้อมกัน เจ้าหน้าที่คิดค่าธรรมเนียมและภาษีตามราคาประเมิน ดูตัวเลขได้ที่ ค่าโอนที่ดิน 2569

กรณีที่ซื้อขายไม่ได้หรือต้องระวัง

โฉนดมีข้อความห้ามโอน โฉนดบางแปลง เช่น ที่ออกตามมาตรา 58 ทวิ จะมีข้อความห้ามโอนภายใน 10 ปี ถ้ายังไม่พ้นกำหนด การซื้อขายและส่งมอบที่ดินอาจเป็นโมฆะ ควรปรึกษาทนายก่อนทำสัญญาใด ๆ
ติดจำนอง ซื้อได้ ถ้าไถ่ถอนพร้อมโอนในวันเดียวกัน
ที่ดินมรดก ผู้ขายต้องจดทะเบียนรับมรดกหรือเป็นผู้จัดการมรดกก่อน อ่านต่อที่ ซื้อที่ดินมรดก ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง
มีอายัดหรือคำสั่งศาล สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนจนกว่าจะพ้นกำหนดหรือเพิกถอน

ตรวจโฉนด น.ส.4 จ. ก่อนซื้อ 4 ขั้น

ค้นแปลงใน LandsMaps ใส่จังหวัด อำเภอ และเลขโฉนด ระบบจะแสดงรูปแปลง เนื้อที่ พิกัด และราคาประเมินรายแปลง ถ้าต้องการเห็นเลขโฉนด หน้าสำรวจ และเลขที่ดินเต็ม ต้องยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD
ไปดูที่จริง เทียบรูปแปลงกับสภาพพื้นที่ หาหมุดหลักเขต ถามเพื่อนบ้านเรื่องทางเข้าออก
ตรวจความเป็นของจริง กรมที่ดินแนะนำให้สังเกตลายน้ำ หมึกพิมพ์พิเศษ กระดาษเฉพาะ ตัวเลขแป้นพิมพ์ และเส้นใยสี ดูวิธีละเอียดที่ วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริง
ขอตรวจที่สำนักงานที่ดิน ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพื่อดูรายการจดทะเบียนล่าสุดและภาระที่ยังค้างอยู่

กรณีเฉพาะแปลง เช่น โฉนดมีข้อความห้ามโอน หรือชื่อในโฉนดไม่ตรงกับผู้ขาย ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนตัดสินใจ

ขอโฉนด น.ส.4 จ. ได้อย่างไร

ที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดขอได้ 3 ทาง ขึ้นกับเอกสารเดิมและพื้นที่

ทาง	เหมาะกับ
โครงการเดินสำรวจ	พื้นที่ที่กรมที่ดินประกาศ
ขอออกโฉนดเฉพาะราย	มีหลักฐานเดิม ยื่นเองที่สำนักงานที่ดิน
เปลี่ยน น.ส.3 ก เป็นโฉนด	อำเภอที่มีประกาศตามมาตรา 58 ตรี

ในโครงการเดินสำรวจ กรมที่ดินแจ้งค่าธรรมเนียมออกโฉนดแปลงละ 50 บาทสำหรับไม่เกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกินคิดไร่ละ 2 บาท และค่าหลักเขตเหมาแปลงละ 60 บาท เมื่อออกโฉนดแล้วจะปิดประกาศวันแจกโฉนดล่วงหน้า 30 วัน ส่วนการเปลี่ยน น.ส.3 ก เป็นโฉนดใช้ข้อมูลจากระวางเดิมโดยไม่ต้องรังวัดใหม่ แต่ต้องรอให้ทางราชการประกาศในพื้นที่ก่อน

ถ้าโฉนดหายหรือชำรุด เจ้าของยื่นขอออกใบแทนโฉนดที่สำนักงานที่ดินได้ตามมาตรา 63 ประมวลกฎหมายที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

น.ส.4 จ. กับ น.ส.4 ต่างกันอย่างไร?

ทั้งคู่เป็นโฉนดที่ดินครุฑแดงที่แสดงกรรมสิทธิ์เหมือนกัน ต่างกันที่รุ่นของแบบพิมพ์ตามกฎกระทรวงคนละยุค น.ส.4 จ. คือแบบที่ใช้ออกใหม่ในปัจจุบัน ส่วน น.ส.4 รุ่นเก่ายังใช้ได้ตามกฎหมาย

โฉนดรุ่นเก่าต้องเปลี่ยนเป็น น.ส.4 จ. ไหม?

ไม่ต้อง โฉนดรุ่นเก่าที่ออกถูกต้องยังใช้ซื้อขาย จำนอง และรับมรดกได้เหมือนเดิม ถ้าโฉนดเก่ามากจนชำรุดหรือข้อความเลือนลาง ค่อยไปติดต่อสำนักงานที่ดินเรื่องออกใบแทน

ชื่อหน้าโฉนด น.ส.4 จ. ไม่ตรงกับผู้ขาย ซื้อได้ไหม?

ชื่อหน้าโฉนดคือผู้ที่โฉนดฉบับนั้นออกให้ตอนแรก ให้ดูสารบัญจดทะเบียนว่าผู้รับสัญญาในรายการโอนกรรมสิทธิ์ล่าสุดเป็นใคร ถ้าตรงกับผู้ขายก็ซื้อได้ ถ้าไม่ตรง เช่น เจ้าของเสียชีวิตแล้ว ผู้ขายต้องจดทะเบียนรับมรดกหรือเป็นผู้จัดการมรดกที่ศาลตั้งก่อน ถ้าชื่อไม่ตรงโดยไม่มีเหตุผลชัดเจน ถือเป็นสัญญาณอันตราย

โฉนด น.ส.4 จ. ที่มีข้อความห้ามโอน ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อนได้ไหม?

มีความเสี่ยง ความเห็นทนายหลายคนบอกว่าการซื้อขายและส่งมอบที่ดินระหว่างห้ามโอนอาจเป็นโมฆะ บางความเห็นว่าสัญญาที่กำหนดโอนหลังพ้น 10 ปี โดยไม่ส่งมอบที่ดินหรือจ่ายเงินระหว่างนั้นทำได้ ความเห็นยังไม่ตรงกัน จึงควรปรึกษาทนายเป็นรายกรณีก่อนจ่ายเงินใด ๆ

ดูข้อมูลโฉนด น.ส.4 จ. ออนไลน์ได้ไหม?

ได้บางส่วน ระบบ LandsMaps ของกรมที่ดินค้นจากเลขโฉนดได้ แสดงรูปแปลง เนื้อที่ พิกัด และราคาประเมิน (ข้อมูลบางส่วนต้องยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD) แต่ไม่แสดงชื่อเจ้าของและรายการจดทะเบียน ต้องตรวจที่สำนักงานที่ดิน

หาที่ดินโฉนดในหล่มสัก หล่มเก่า

ทุกประกาศบนเว็บเราระบุประเภทเอกสารสิทธิ์ และแจ้งชัดถ้าที่ดินติดจำนอง ดู ที่ดินขายในหล่มสัก หล่มเก่า หรือถ้ามีโฉนดอยากขาย ฝากขายกับเรา ได้ ถามเพิ่มทาง LINE @531wbjlz หรือโทร 095-935-2452