ที่ดินติดเขตป่าสงวน ซื้อได้ไหม เช็กยังไงว่าไม่อยู่ในเขตป่า?

1 พ.ย. 2569อ่านประมาณ 13 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

ที่ดินติดเขตป่าสงวน ซื้อได้ไหม เช็กแนวเขตก่อนซื้อ

ที่ดินติดเขตป่าสงวน ซื้อได้ ถ้าแปลงนั้นมีโฉนด น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 ที่ออกโดยชอบ และตัวแปลงอยู่นอกแนวเขตป่าจริง ที่ซื้อไม่ได้คือที่ดินที่อยู่ "ในเขต" ป่าสงวน ซึ่งออกเอกสารสิทธิ์ไม่ได้ และใครเข้าไปยึดถือครอบครองก็มีความผิดทางอาญา ปัญหาคือคนขายบางรายเรียกแปลงที่อยู่ในเขตป่าว่า "ติดป่า" ผู้ซื้อจึงต้องเช็กเองให้ชัดก่อนวางมัดจำ

บทความนี้อธิบายว่าป่าสงวน อุทยาน ป่าไม้ถาวร ส.ป.ก. และที่ดิน คทช. ต่างกันยังไง เช็กแนวเขตได้จากที่ไหน ซื้อสิทธิครอบครองในเขตป่ามีความเสี่ยงอะไร และเรื่องที่คนดูที่ดินแถวภูทับเบิกและเขาค้อควรรู้

สรุปสั้น ๆ

ที่ดินติดเขตป่าสงวนที่มีโฉนด น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 ที่ออกโดยชอบ และอยู่นอกแนวเขตจริง ซื้อขายได้ตามปกติ
ที่ดินในเขตป่าสงวนออกเอกสารสิทธิ์ไม่ได้ ใบ ภ.บ.ท.5 หรือการ "ขายสิทธิ" ไม่ทำให้ถูกกฎหมาย
พ.ร.บ.ป่าสงวนแห่งชาติ มาตรา 14 ห้ามยึดถือครอบครองที่ดินในเขตป่าสงวน ฝ่าฝืนมีโทษจำคุก 1–10 ปี ตามมาตรา 31
ที่ดิน ส.ป.ก. และที่ดิน คทช. คนทั่วไปซื้อไม่ได้
ก่อนวางมัดจำ ให้ส่งพิกัดแปลงถามสำนักงานที่ดินและหน่วยงานป่าไม้ในพื้นที่

ป่าสงวน อุทยาน ป่าไม้ถาวร ส.ป.ก. ต่างกันยังไง

คำว่า "ที่ป่า" ในภาษาพูดรวมพื้นที่หลายแบบ แต่ละแบบมีกฎหมายและหน่วยงานดูแลต่างกัน

พื้นที่	ใครดูแล	คนทั่วไปซื้อได้ไหม
ป่าสงวนแห่งชาติ	กรมป่าไม้	ไม่ได้
อุทยานแห่งชาติ	กรมอุทยานฯ	ไม่ได้
ป่าไม้ถาวร	กรมป่าไม้ (ตรวจแนวเขตที่กรมพัฒนาที่ดิน)	ไม่ได้
ส.ป.ก. 4-01	ส.ป.ก.	ไม่ได้
ที่ดิน คทช.	รัฐอนุญาตให้ทำกิน	ไม่ได้

ป่าสงวนแห่งชาติ

คือป่าที่ประกาศตาม พ.ร.บ.ป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507 มาตรา 14 ห้ามบุคคลใด "ยึดถือครอบครองทำประโยชน์หรืออยู่อาศัยในที่ดิน" ก่อสร้าง แผ้วถาง หรือเผาป่า เว้นแต่ได้รับอนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด

ผู้ฝ่าฝืนมาตรา 14 มีโทษตามมาตรา 31 จำคุก 1–10 ปี และปรับ 20,000–200,000 บาท ถ้าเป็นกรณีร้ายแรงตามที่กฎหมายกำหนด เช่น บุกรุกพื้นที่เกิน 25 ไร่ โทษจะเพิ่มเป็นจำคุก 4–20 ปี และปรับ 200,000–2,000,000 บาท

อุทยานแห่งชาติ

อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.อุทยานแห่งชาติ พ.ศ. 2562 ซึ่งห้ามยึดถือครอบครอง ก่อสร้าง แผ้วถาง หรือเผาป่าในเขตอุทยาน ผู้ฝ่าฝืนมีโทษตามมาตรา 41 จำคุก 4–20 ปี หรือปรับ 400,000–2,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ถ้าทำในพื้นที่ลุ่มน้ำชั้นที่ 1 หรือ 2 ตามมติ ครม. หรือพื้นที่ระบบนิเวศเปราะบาง โทษเพิ่มขึ้นกึ่งหนึ่ง ในเพชรบูรณ์มีอุทยานแห่งชาติเขาค้อที่อยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวบนเขาหลายแห่ง

ป่าไม้ถาวร

กำหนดตามมติคณะรัฐมนตรี (ปี 2504) และถือเป็นที่ดินของรัฐ บางพื้นที่ซ้อนกับป่าสงวนหรืออุทยาน ถ้าจะเช็กว่าแปลงอยู่ในเขตป่าไม้ถาวรหรือไม่ กรมพัฒนาที่ดินรับตรวจสอบ บางจังหวัดตรวจเบื้องต้นออนไลน์ได้ แต่ผลออนไลน์เป็นแค่ข้อมูลเบื้องต้น ถ้าต้องการผลเป็นหนังสือ ต้องยื่นที่สำนักงานพัฒนาที่ดินเขตหรือกรมพัฒนาที่ดิน

ส.ป.ก. และที่ดิน คทช.

ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เปลี่ยนมือได้เฉพาะตามเงื่อนไขของกฎหมายปฏิรูปที่ดิน คนทั่วไปซื้อไม่ได้ อ่านรายละเอียดใน เช็กเอกสารก่อนซื้อที่ดิน

ส่วนที่ดิน คทช. คือที่ดินในเขตป่าที่รัฐอนุญาตให้ชุมชนใช้ทำกิน ที่ดินยังเป็นของรัฐ ตกทอดถึงทายาทได้ แต่ห้ามขายหรือเปลี่ยนมือ ปี 2568 กรมป่าไม้เข้ายึดคืนแปลง คทช. ในเชียงใหม่ที่ถูกประกาศขายทางโซเชียล และเตือนว่าผู้ซื้อเสี่ยงเสียเงินและอาจถูกดำเนินคดีด้วย

"ติดเขต" กับ "ในเขต" ต่างกันมาก

ติดเขต คือแปลงอยู่นอกแนวเขตป่า มีเอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยชอบ เพียงแต่อยู่ชิดภูเขาหรือแนวป่า ที่ดินติดเขตป่าสงวนแบบนี้ซื้อขาย จำนอง และจดทะเบียนได้ตามปกติ

ในเขต คือแปลงอยู่ในเขตป่าสงวนหรืออุทยานเอง ออกโฉนดไม่ได้ สิ่งที่ผู้ขายมักมีคือใบ ภ.บ.ท.5 สัญญาซื้อขายกันเอง หรือคำบอกเล่าว่าทำกินมานาน

สัญญาณที่ควรหยุดคิดก่อนซื้อ

ผู้ขายมีแค่ ภ.บ.ท.5 หรือบอกว่า "รอออกโฉนด" อ่านเพิ่มใน ที่ดินไม่มีโฉนด ซื้อได้ไหม
ขายเป็น "สิทธิ" ไม่ไปโอนที่สำนักงานที่ดิน
แปลงอยู่บนเนินชัน มีต้นไม้ใหญ่หนาแน่น หรือมีสิ่งปลูกสร้างใหม่กลางป่า
ราคาต่ำกว่าแปลงที่มีโฉนดใกล้กันมาก

มีโฉนดแล้ว ยังต้องเช็กอีกไหม

ต้องเช็ก โดยเฉพาะที่ดินติดเขตป่าสงวนที่อยู่ชิดแนวเขตมาก เพราะถ้าพบว่าเอกสารสิทธิ์ออกทับเขตป่า อธิบดีกรมที่ดินสั่งเพิกถอนได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61

ตัวอย่างที่เป็นข่าว ปี 2565 กรมที่ดินเพิกถอน น.ส.3 ก สองแปลงในราชบุรี เพราะส่วนใหญ่อยู่ในเขตป่าไม้ถาวรซึ่งต่อมาประกาศเป็นป่าสงวน ศาลปกครองกลางพิพากษาว่าคำสั่งเพิกถอนชอบด้วยกฎหมาย และให้กรมที่ดินชดใช้ผู้ซื้อโดยสุจริตราว 4.9 ล้านบาท (คิดจากราคาประเมิน รวมดอกเบี้ย) แต่ผู้ซื้อไม่ได้ที่ดินคืน

เช็กความแท้ของโฉนดและสีครุฑได้ใน วิธีเช็กโฉนดจริงหรือปลอม และ โฉนดครุฑสีอะไรบ้าง

วิธีเช็กว่าแปลงอยู่นอกเขตป่า

ดูเอกสารสิทธิ์ตัวจริง ต้องเป็นโฉนด น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 ชื่อตรงกับผู้ขาย (น.ส.3 ไม่มีระวางแผนที่ ถ้าอยู่ชิดแนวป่าต้องให้สำนักงานที่ดินและป่าไม้ตรวจละเอียดกว่า) ถ้าไม่มีเอกสารสิทธิ์ ให้หยุดที่ข้อนี้
เปิด LandsMaps ที่ landsmaps.dol.go.th ค้นจากเลขโฉนดหรือพิกัด ดูรูปแปลงและตำแหน่ง แล้วไปดูที่จริงว่าตรงกัน ถ้าแปลงอยู่ชิดภูเขาหรือแนวป่า ให้จดพิกัดไว้ถามต่อ
ถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลง ขอตรวจสารบัญจดทะเบียน ดูว่ามีอายัดหรือมีเรื่องตรวจสอบแนวเขตค้างอยู่หรือไม่
ถามหน่วยงานป่าไม้ในพื้นที่ ส่งพิกัดให้กรมป่าไม้ตรวจว่าอยู่ในเขตป่าสงวนหรือไม่ ถ้าใกล้อุทยาน ให้ถามที่ทำการอุทยานด้วย
เช็กเขตป่าไม้ถาวร กับกรมพัฒนาที่ดิน ถ้าแปลงอยู่ในพื้นที่ที่มีป่าไม้ถาวรซ้อนอยู่
ดูสภาพจริง ป่าทึบ เนินชัน หรือไม่มีร่องรอยการทำประโยชน์มานาน เป็นสัญญาณว่าอาจไม่ใช่ที่ดินที่ครอบครองได้โดยชอบ
เขียนเงื่อนไขในสัญญา ถ้าพบภายหลังว่าแปลงอยู่ในเขตป่าหรือเอกสารสิทธิ์ถูกเพิกถอนก่อนโอน ผู้ขายต้องคืนมัดจำเต็มจำนวน

แผนที่ One Map คืออะไร

One Map คือแผนที่แนวเขตที่ดินของรัฐแบบบูรณาการ มาตราส่วน 1:4000 ที่รวมเส้นแนวเขตของหลายหน่วยงานให้เป็นชุดเดียว ใช้หลัก "หนึ่งพื้นที่ หนึ่งหน่วยงานรับผิดชอบ"

เมื่อ 28 ก.พ. 2566 คณะรัฐมนตรีเห็นชอบผล One Map กลุ่มที่ 3 จำนวน 11 จังหวัด ซึ่งรวมเพชรบูรณ์ และให้หน่วยงานไปแก้กฎหมายเพื่อใช้แผนที่นี้เป็นแนวเขตที่ดินของรัฐ เราไม่พบช่องทางที่ให้ประชาชนเปิดดูแนว One Map รายแปลงได้เอง วิธีที่ใช้ได้จริงตอนนี้คือส่งพิกัดถามสำนักงานที่ดินและหน่วยงานป่าไม้โดยตรง

ความเสี่ยงถ้าซื้อสิทธิครอบครองในเขตป่า

ไม่ได้กรรมสิทธิ์ การซื้อขายกันเองไม่มีผลเป็นการโอนที่ดินของรัฐ เงินที่จ่ายไปจึงทวงคืนได้ยาก
มีความผิดทางอาญา คนที่เข้าไปยึดถือครอบครองหรือก่อสร้างคือผู้ฝ่าฝืนมาตรา 14 เอง ไม่ใช่แค่ผู้ขาย
ถูกยึดคืนและรื้อถอน หน่วยงานรัฐยึดพื้นที่คืนและรื้อสิ่งปลูกสร้างได้ เงินที่ลงไปกับบ้านหรือรีสอร์ตก็หายไปด้วย
ใช้เป็นหลักประกันไม่ได้ ไม่มีเอกสารสิทธิ์ จึงจดจำนองกับธนาคารไม่ได้

ภูทับเบิกและเขาค้อ ต้องระวังอะไร

ที่ดินบนเขาในเพชรบูรณ์มีวิวสวยและมีคนสนใจมาก แต่หลายพื้นที่เป็นป่าหรือเป็นที่ดินที่รัฐอนุญาตให้ใช้ ไม่ใช่ที่ดินมีโฉนด

เขาค้อ: ปี 2560 มีรายงานรีสอร์ตและสิ่งปลูกสร้างในเขตป่าสงวนในอำเภอเขาค้อ 694 ราย ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่รัฐเคยอนุญาตให้กองทัพภาคที่ 3 ใช้เพื่อจัดสรรให้ราษฎรอาสาสมัคร ที่เหลืออยู่ในความดูแลของกรมป่าไม้ มีการดำเนินคดีไปแล้วหลายราย
ภูทับเบิก: ปี 2566 เจ้าหน้าที่ตรวจพบรีสอร์ตบนภูทับเบิกสองแห่งสร้างรุกเข้าไปในเขตอุทยานแห่งชาติเขาค้อ ส่วนรายงานข่าวปี 2560 ระบุว่าการรื้อถอนบนภูทับเบิกต้องใช้วิธีฟ้องขับไล่ทางแพ่ง ซึ่งใช้เวลานาน

ถ้าสนใจที่ดินบนเขา ให้ถือว่าแปลงที่ไม่มีโฉนด น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 ที่ออกโดยชอบ เป็นแปลงที่ไม่ควรซื้อ ส่วนที่ดินติดเขตป่าสงวนที่มีเอกสารสิทธิ์ ให้ส่งพิกัดถามหน่วยงานก่อนทุกครั้ง ดูภาพรวมพื้นที่ได้ที่ ที่ดินเขาค้อ ภูทับเบิก และ ที่ดินหล่มเก่า

ข้อมูลในบทความนี้เป็นภาพรวม ถ้าเป็นแปลงที่กำลังจะซื้อจริง ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้นก่อนวางมัดจำทุกครั้ง

คำถามที่พบบ่อย

ที่ดินติดเขตป่าสงวน ซื้อได้ไหม?

ซื้อได้ ถ้ามีโฉนด น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 ที่ออกโดยชอบ และตัวแปลงอยู่นอกแนวเขตป่าจริง ที่ดินติดเขตป่าสงวนแบบนี้จดทะเบียนโอนและจำนองได้ตามปกติ แต่ควรส่งพิกัดถามสำนักงานที่ดินและหน่วยงานป่าไม้ก่อน เพราะแปลงที่ชิดแนวเขตมากอาจมีปัญหาเส้นแนวเขตทับกัน

ซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ในเขตป่า แล้วรอออกโฉนดทีหลังได้ไหม?

ไม่ควรทำ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ และที่ดินในเขตป่าสงวนออกโฉนดไม่ได้ กรมป่าไม้เตือนว่าคนที่ซื้อที่ดินแบบนี้อาจเสียเงินและถูกดำเนินคดีด้วย

มีโฉนดแล้ว ยังถูกเพิกถอนได้ไหม?

ได้ ถ้าตรวจพบว่าเอกสารสิทธิ์ออกทับที่ดินของรัฐ เช่น เขตป่าสงวนหรือป่าไม้ถาวร อธิบดีกรมที่ดินสั่งเพิกถอนตามมาตรา 61 ของประมวลกฎหมายที่ดินได้ ผู้ซื้อโดยสุจริตอาจฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ แต่ที่ดินต้องคืนรัฐ

ที่ดิน คทช. หรือ ส.ป.ก. ซื้อต่อได้ไหม?

ไม่ได้ ที่ดิน คทช. ยังเป็นของรัฐ ห้ามขายหรือเปลี่ยนมือ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. เปลี่ยนมือได้เฉพาะตามเงื่อนไขของกฎหมายปฏิรูปที่ดิน คนทั่วไปที่ไม่ใช่เกษตรกรตามกฎหมายซื้อไม่ได้

เช็กแนวเขตป่าได้ที่ไหน?

เริ่มจาก LandsMaps เพื่อดูตำแหน่งแปลง แล้วส่งพิกัดถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลง หน่วยงานของกรมป่าไม้ในพื้นที่ และที่ทำการอุทยานถ้าอยู่ใกล้อุทยาน ถ้าเกี่ยวกับป่าไม้ถาวร ให้ยื่นตรวจที่กรมพัฒนาที่ดิน

ดูที่ดินติดเขาแบบมีเอกสารสิทธิ์

ถ้ากำลังดูที่ดินใกล้ภูเขาในหล่มสัก หล่มเก่า หรือเขาค้อ ส่งเลขโฉนดหรือพิกัดมาคุยกับเราได้ที่ LINE @531wbjlz หรือโทร 095-935-2452 ดูแปลงที่ลงประกาศได้ที่ ที่ดินขาย ถ้ามีที่ดินอยากขาย ฝากขายกับเรา ได้