ที่ดินติดภาระจำยอมคืออะไร? ซื้อได้ไหม ทางเข้าออกต้องเช็กอะไร

1 พ.ย. 2569อ่านประมาณ 15 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

ที่ดินติด ภาระจำยอม คือที่ดินที่เจ้าของต้องยอมให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์บางอย่าง เช่น ยอมให้ทำทางผ่าน หรือต้องงดทำบางอย่างบนที่ของตัวเอง ที่ดินแบบนี้ซื้อขายได้ตามปกติ แต่สิทธินี้ติดไปกับที่ดิน ผู้ซื้อคนใหม่ต้องยอมตามเหมือนเจ้าของเดิม

ในทางกลับกัน ถ้าแปลงที่เราจะซื้อไม่มีทางออกถนนของตัวเอง และต้องใช้ทางผ่านที่ดินข้างเคียง การจดทะเบียนไว้คือสิ่งที่ช่วยให้ทางนั้นยังอยู่หลังเราซื้อ บทความนี้อธิบายว่าภาระจำยอมที่ดินเกิดได้อย่างไร ดูยังไงหลังโฉนด ต่างจากทางจำเป็นยังไง และควรเช็กอะไรก่อนจ่ายเงิน

สรุปสั้น ๆ

• ภาระจำยอมเป็นสิทธิที่ติดกับที่ดิน ไม่ใช่ติดกับตัวคน ขายที่ดินไปแล้วสิทธินี้ยังอยู่
• เกิดได้ 3 ทาง คือ ตกลงกันแล้วจดทะเบียน ใช้ต่อเนื่องจนครบอายุความ 10 ปี และเกิดตามกฎหมาย เช่น ถนนในที่ดินจัดสรร
• ถ้าจดทะเบียนแล้วจะปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดของแปลงที่รับภาระ
• ค่าจดทะเบียนภาระจำยอมแบบไม่มีค่าตอบแทน 50 บาท ถ้ามีค่าตอบแทนคิด 1% ของค่าตอบแทน และอากรแสตมป์ 0.5% ของค่าตอบแทน
• ที่ดินที่ไม่มีทางออกของตัวเอง ควรให้จดทะเบียนทางเข้าออกให้เสร็จก่อนหรือพร้อมวันโอน

ภาระจำยอมคืออะไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 กำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอม ทำให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างที่กระทบทรัพย์สินของตน หรือต้องงดใช้สิทธิบางอย่างในที่ดินของตน เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น บทบัญญัติเรื่องนี้อยู่ในมาตรา 1387 ถึง 1401

กฎหมายเรียกที่ดินสองฝั่งด้วยคำเฉพาะ

• ภารยทรัพย์ คือที่ดินที่ต้องรับภาระ เช่น แปลงที่มีทางผ่าน
• สามยทรัพย์ คือที่ดินที่ได้ประโยชน์ เช่น แปลงด้านในที่ใช้ทางนั้นออกถนน

ตัวอย่างภาระจำยอมที่ดินที่เจอบ่อยที่สุดคือ ทางภาระจำยอม หรือทางเดินทางรถผ่านที่ดินคนอื่น นอกจากนั้นยังใช้กับเรื่องอื่นได้ เช่น ยอมให้วางท่อน้ำผ่าน หรือตกลงงดปลูกสร้างบางอย่าง

สิ่งที่ต้องจำคือสิทธินี้ผูกกับที่ดิน มาตรา 1393 ให้ติดไปกับสามยทรัพย์เมื่อมีการโอน และโอนแยกจากที่ดินไม่ได้ ส่วนฝั่งภารยทรัพย์ ถ้าแบ่งแยกแปลง มาตรา 1394 ให้ภาระนั้นยังอยู่ทุกส่วนที่แยกออก

ภาระจำยอมเกิดได้ 3 ทาง

1. ตกลงกันแล้วจดทะเบียน

เจ้าของสองแปลงตกลงกันแล้วไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง การได้ทรัพยสิทธิในที่ดินโดยนิติกรรมต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ถ้าตกลงกันปากเปล่าอย่างเดียว สิทธินั้นยังไม่บริบูรณ์

คู่มือของกรมที่ดินระบุว่าจะกำหนดระยะเวลาไว้หรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่กำหนดเวลา ถือว่ามีอยู่ตลอดไปจนกว่าจะระงับ จะจดทั้งแปลงหรือบางส่วนของแปลงก็ได้

2. ใช้ต่อเนื่องครบ 10 ปี (อายุความ)

มาตรา 1401 ให้ภาระจำยอมได้มาโดยอายุความ โดยนำหลักเรื่องการครอบครองปรปักษ์มาใช้โดยอนุโลม กล่าวคือต้องใช้ทางนั้นโดยสงบ เปิดเผย และต่อเนื่อง 10 ปี ด้วยเจตนาใช้เป็นสิทธิ ไม่ใช่ใช้เพราะเจ้าของอนุญาตเป็นครั้งคราว

ข้อควรระวังคือ สิทธิแบบนี้มักไม่มีอะไรบันทึกในโฉนด มาตรา 1299 วรรคสองกำหนดว่า สิทธิที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ถ้ายังไม่จดทะเบียน จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ ถ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่ยอมไปจดทะเบียนให้ ต้องให้ศาลเป็นผู้ชี้

3. เกิดตามกฎหมาย เช่น ที่ดินจัดสรร

ในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 กำหนดให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดทำตามแผนผังโครงการ เช่น ถนนในโครงการ ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรต้องดูแลให้คงสภาพ และทำอะไรที่ทำให้ประโยชน์ลดลงไม่ได้

ข้อนี้ใช้กับโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรถูกต้อง ถ้าเป็นการแบ่งขายเป็นล็อกโดยไม่ได้ขออนุญาต ถนนอาจยังเป็นชื่อเจ้าของเดิม ผู้ซื้อควรถามให้ชัด

ทางภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น ต่างกันยังไง

สองคำนี้ถูกใช้ปนกันบ่อย แต่เป็นคนละเรื่อง

ทางจำเป็น อยู่ในมาตรา 1349 ใช้เมื่อที่ดินถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ หรือมีทางแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือที่ชันมาก เจ้าของแปลงด้านในผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อออกถนนได้ แต่ต้องเลือกที่และวิธีทำทางให้เสียหายน้อยที่สุด และต้องจ่ายค่าทดแทนให้เจ้าของที่ดินที่ถูกผ่าน ซึ่งกำหนดเป็นรายปีก็ได้

ถ้าที่ดินไม่มีทางออกเพราะแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเอง มาตรา 1350 ให้เรียกร้องทางผ่านได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันนั้น และไม่ต้องเสียค่าทดแทน กรณีนี้เจอได้บ่อยกับที่ดินมรดกที่แบ่งให้พี่น้องหลายแปลง

สรุปง่าย ๆ ถ้าตกลงกับเพื่อนบ้านได้ ทางภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ชัดเจนกว่า ส่วนทางจำเป็นเป็นทางเลือกเมื่อไม่มีทางออกจริง ๆ และมักต้องเจรจาค่าทดแทนหรือไปจบที่ศาล

ภาระจำยอมดูยังไงหลังโฉนด

รายการที่จดทะเบียนจะบันทึกในสารบัญจดทะเบียนของโฉนดแปลงที่รับภาระ (ภารยทรัพย์) ประเภทการจดทะเบียนที่อาจเจอ เช่น

• ภาระจำยอม ทั้งแปลง
• ภาระจำยอมบางส่วน เฉพาะบางส่วนของแปลง เช่น แนวทางกว้างไม่กี่เมตร
• แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม เช่น ย้ายแนวทาง
• เลิกภาระจำยอม เมื่อเลิกกันแล้ว

คู่มือกรมที่ดินระบุว่าถ้าคู่กรณีต้องการ จะจดลงในโฉนดแปลงที่ได้ประโยชน์ (สามยทรัพย์) ด้วยก็ได้ แต่ไม่ใช่ทุกแปลงจะจดไว้ ถ้าเราจะซื้อแปลงด้านในที่ใช้ทางผ่านคนอื่น จึงต้องขอดูสารบัญจดทะเบียนของ แปลงที่มีทางผ่าน ด้วย ไม่ใช่ดูแค่โฉนดของแปลงที่เราซื้อ

วิธีขอตรวจหรือขอสำเนาสารบัญจดทะเบียนอยู่ใน เช็กโฉนดก่อนวางมัดจำ ถ้ายังไม่แน่ใจว่าเอกสารแปลงนั้นเป็นแบบไหน อ่าน ครุฑสีอะไรบนโฉนด และ วิธีเช็กโฉนดจริงหรือปลอม

ค่าจดทะเบียนภาระจำยอม

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนภาระจำยอมที่สำนักงานที่ดิน

• ไม่มีค่าตอบแทน แปลงละ 50 บาท
• มีค่าตอบแทน ร้อยละ 1 ของค่าตอบแทนที่ตกลงกัน และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของค่าตอบแทน

บวกค่าคำขอและค่าใช้จ่ายอื่นตามที่สำนักงานที่ดินแจ้ง โดยปกติเจ้าของทั้งสองแปลงไปยื่นคำขอด้วยกัน พร้อมโฉนดตัวจริงและบัตรประชาชน ตกลงให้ชัดว่าแนวทางอยู่ตรงไหน กว้างเท่าไร มีกำหนดเวลาหรือไม่ และใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียม ค่าโอนซื้อขายเป็นคนละส่วนกัน ดูใน ค่าโอนที่ดิน 2569 คำนวณยังไง

ซื้อที่ดินติดภาระจำยอม มีผลกับผู้ซื้อยังไง

ถ้าซื้อแปลงที่รับภาระ (ภารยทรัพย์)

• ต้องยอมให้ใช้ทางหรือสิทธินั้นต่อ ตามมาตรา 1390 เจ้าของภารยทรัพย์ทำอะไรที่ทำให้ประโยชน์นั้นลดลงหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ เช่น ปิดทางหรือสร้างสิ่งกีดขวาง
• ถ้าภาระแตะแค่บางส่วนของแปลง มาตรา 1392 ให้ขอย้ายไปส่วนอื่นได้ ถ้าแสดงได้ว่าเป็นประโยชน์ ออกค่าใช้จ่ายเอง และเจ้าของสามยทรัพย์ไม่เสียความสะดวก
• เนื้อที่ที่ใช้ได้เต็มที่จะน้อยกว่าเนื้อที่ในโฉนด ควรนำเรื่องนี้มาคิดตอนต่อรองราคา

ถ้าซื้อแปลงที่ได้ประโยชน์ (สามยทรัพย์)

• สิทธิใช้ทางติดมากับที่ดินที่เราซื้อ ตามมาตรา 1393
• เจ้าของสามยทรัพย์ซ่อมแซมดูแลทางได้ ต้องออกค่าใช้จ่ายเองและทำให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้ประโยชน์ด้วยต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วน (มาตรา 1391)
• ใช้เกินกว่าที่ตกลงไม่ได้ มาตรา 1388 ห้ามเปลี่ยนแปลงจนเกิดภาระเพิ่มแก่ภารยทรัพย์

ภาระจำยอมยกเลิกได้ไหม

ยกเลิกได้ ทั้งแบบตกลงกันและแบบที่กฎหมายกำหนดให้สิ้นไป

• ตกลงกัน เจ้าของทั้งสองแปลงไปจดทะเบียนเลิกภาระจำยอมที่สำนักงานที่ดิน
• ที่ดินสลายไปทั้งหมด มาตรา 1397
• ทั้งสองแปลงเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน มาตรา 1398 ให้เจ้าของขอเพิกถอนการจดทะเบียนได้ ถ้าไม่เพิกถอน ยังใช้ยันบุคคลภายนอกได้
• ไม่ได้ใช้ 10 ปี มาตรา 1399 ให้สิ้นไป
• หมดประโยชน์ มาตรา 1400 ถ้าหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ก็สิ้นไป ถ้ายังมีประโยชน์อยู่บ้างแต่น้อยมากเมื่อเทียบกับภาระ เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นทั้งหมดหรือบางส่วนได้ แต่ต้องจ่ายค่าทดแทน

กรณีที่ฝ่ายหนึ่งไม่ยอม เช่น อ้างว่าไม่ได้ใช้ครบ 10 ปีแล้ว มักต้องพิสูจน์กันที่ศาล ถ้าจะซื้อแปลงที่มีเรื่องแบบนี้ ควรถามประวัติการใช้ทางให้ละเอียด

ซื้อที่ดินไม่ติดถนน ควรจดภาระจำยอมทางเข้าออกก่อนจ่ายเงิน

ในที่นาและที่สวนแถวหล่มสักและหล่มเก่า มีแปลงจำนวนไม่น้อยที่อยู่ด้านในและใช้คันนาหรือทางเกวียนผ่านที่ของเพื่อนบ้านมานาน ระหว่างเจ้าของเดิมกับเพื่อนบ้านอาจไม่เคยมีปัญหา แต่ถ้าทางนั้นไม่ได้จดทะเบียน และวันหนึ่งที่ดินข้างเคียงขายให้คนใหม่ที่ซื้อโดยสุจริต ผู้ซื้อแปลงด้านในอาจต้องเริ่มเจรจาใหม่หรือขอทางจำเป็นพร้อมจ่ายค่าทดแทน

ก่อนวางมัดจำแปลงที่ไม่ติดทางสาธารณะ ให้ทำตามนี้

1. ถามว่าออกถนนทางไหน แล้วเดินดูของจริง ดูแนวทางใน LandsMaps ว่าผ่านโฉนดแปลงไหน
2. ขอดูสารบัญจดทะเบียนของแปลงที่มีทางผ่าน ว่ามีรายการภาระจำยอมให้แปลงที่เราจะซื้อหรือไม่
3. ถ้ายังไม่มี ให้เขียนในสัญญาจะซื้อจะขายว่าผู้ขายต้องจัดให้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมทางเข้าออกให้เสร็จก่อนหรือพร้อมวันโอน ระบุความกว้างและแนวทาง ถ้าทำไม่ได้ต้องคืนมัดจำเต็มจำนวน
4. ถ้าผู้ขายแบ่งขายจากแปลงใหญ่ของตัวเอง ให้จดภาระจำยอมบนแปลงที่เหลือไปพร้อมกับการแบ่งแยก จะง่ายกว่ามาตามขอทีหลัง
5. ถ้าไม่มีทางเลยและเพื่อนบ้านไม่ยอม ให้คิดค่าทดแทนและเวลาขอทางจำเป็นรวมในราคาที่ยอมจ่าย หรือพิจารณาแปลงอื่น

รายละเอียดเรื่องเอกสารสิทธิ์แต่ละแบบที่ควรรู้คู่กัน อ่านได้ที่ น.ส.4 จ. คือโฉนดอะไร น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันยังไง และ ซื้อที่ดินมรดก ต้องเช็กอะไร

กรณีของแต่ละแปลงไม่เหมือนกัน ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น หรือปรึกษาทนายความก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย

ที่ดินติดภาระจำยอม ซื้อขายได้ไหม?

ซื้อขายได้ตามปกติ แต่สิทธินี้ติดไปกับที่ดิน ถ้าซื้อแปลงที่รับภาระ ต้องยอมให้ใช้ทางหรือสิทธินั้นต่อ ถ้าซื้อแปลงที่ได้ประโยชน์ สิทธินั้นก็ติดมาให้เราด้วย ควรดูสารบัญจดทะเบียนให้รู้ว่าครอบคลุมส่วนไหนก่อนตกลงราคา

ภาระจำยอมกับทางจำเป็น ต่างกันยังไง?

ภาระจำยอมเกิดจากการตกลงแล้วจดทะเบียน จากอายุความ 10 ปี หรือจากกฎหมาย และกฎหมายไม่บังคับให้จ่ายค่าทดแทน ส่วนทางจำเป็นตามมาตรา 1349 ใช้เฉพาะที่ดินที่ถูกล้อมจนออกทางสาธารณะไม่ได้ และต้องจ่ายค่าทดแทนให้เจ้าของที่ดินที่ถูกผ่าน

ใช้ทางผ่านที่เพื่อนบ้านมาเกิน 10 ปี ได้ภาระจำยอมแล้วหรือยัง?

อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 ถ้าใช้โดยสงบ เปิดเผย ต่อเนื่อง และไม่ได้ใช้เพราะได้รับอนุญาต แต่ถ้ายังไม่จดทะเบียน จะยกขึ้นต่อสู้ผู้ที่ซื้อที่ดินข้างเคียงโดยสุจริตและจดทะเบียนแล้วไม่ได้ จึงควรจดทะเบียนให้เรียบร้อย ถ้าเจ้าของไม่ยอมต้องให้ศาลชี้

ค่าจดทะเบียนภาระจำยอมเท่าไร?

ถ้าไม่มีค่าตอบแทน แปลงละ 50 บาท ถ้ามีค่าตอบแทน คิดร้อยละ 1 ของค่าตอบแทนที่ตกลงกัน และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 บวกค่าคำขอและค่าอื่นตามที่สำนักงานที่ดินแจ้ง

ภาระจำยอมหมดไปเองได้ไหม?

ได้ ถ้าไม่ได้ใช้ 10 ปี (มาตรา 1399) หมดประโยชน์แก่แปลงที่ได้ประโยชน์ (มาตรา 1400) ที่ดินสลายไปทั้งหมด (มาตรา 1397) หรือทั้งสองแปลงเป็นของเจ้าของคนเดียวกันแล้วขอเพิกถอน (มาตรา 1398) ถ้าตกลงกันได้ก็ไปจดทะเบียนเลิกได้

มีที่ดินติดภาระจำยอม อยากขายหรืออยากซื้อ

ดูแปลงที่ลงประกาศใน ขายที่ดิน ที่ดินหล่มสัก และ ที่ดินหล่มเก่า ได้ ถ้ามีที่ดินที่ติดภาระหรือใช้ทางผ่านที่ข้างเคียง ส่งรูปโฉนดและสารบัญจดทะเบียนมาให้เราดูเบื้องต้นก่อนลงประกาศ (ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย) แล้ว ฝากขายกับเรา ได้ โทร 095-935-2452 หรือ LINE @531wbjlz

แหล่งอ้างอิง

• กรมที่ดิน: การจดทะเบียนภาระจำยอม ประเภทการจดทะเบียนและหลักเกณฑ์ (คู่มือ)
• ดร.ทวีป: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 ภาระจำยอม (มาตรา 1387–1401)
• Legardy: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299
• Thai Law Online: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 (ทางจำเป็น)
• Legardy: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350
• ฐานเศรษฐกิจ: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนภาระจำยอม 50 บาท หรือ 1% ของค่าตอบแทน (มี.ค. 2567)
• ฐานเศรษฐกิจ: สาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรรตกอยู่ในภาระจำยอม มาตรา 43 (มิ.ย. 2564)
• เช็กราคา: ทางจำเป็นกับภาระจำยอม ต่างกันอย่างไร (ต.ค. 2564)