ภ.บ.ท.5 คืออะไร ซื้อขายได้หรือไม่?

2 พ.ย. 2569อ่านประมาณ 12 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

คำตอบสั้น ๆ คือ ภ.บ.ท.5 เป็นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ภาษีนี้ยกเลิกไปแล้ว และใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนตั้งแต่ปี 2563 ที่ดินที่มีแค่ใบ ภ.บ.ท.5 จึงจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ จำนองไม่ได้ และบางแปลงอาจเป็นที่ดินของรัฐหรือเขตป่า ซึ่งซื้อแล้วไม่ได้สิทธิอะไรเลย

ในตลาดชนบทยังมีการซื้อขายแบบส่งมอบที่ดินพร้อมใบ ภ.บ.ท.5 เก่า บทความนี้อธิบายว่า ภ.บ.ท.5 คืออะไร ทำไมจึงไม่ใช่สิทธิในที่ดิน ความเสี่ยงของคนซื้อ วิธีเช็ก และกรณีไหนที่ที่ดินแบบนี้อาจขอเอกสารสิทธิ์ได้ในอนาคต

สรุปสั้น ๆ

ภ.บ.ท.5 เป็นแบบแสดงรายการภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ภาษีบำรุงท้องที่ถูกยกเลิก และเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนตั้งแต่ 1 ม.ค. 2563
จดทะเบียนซื้อขายและจำนองที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ธนาคารรับเป็นหลักประกันไม่ได้
ที่ดินอาจเป็นป่าสงวน ที่สาธารณประโยชน์ หรือเขต ส.ป.ก. ผู้ซื้ออาจเสียเงินและถูกดำเนินคดี
เว็บไซต์ของเราไม่ลงประกาศที่ดิน ภ.บ.ท.5

ภ.บ.ท.5 คืออะไร

ภ.บ.ท.5 คือแบบแสดงรายการที่ดินเพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่ ผู้ครอบครองที่ดินยื่นต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อเสียภาษี ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน

อธิบดีกรมป่าไม้ให้สัมภาษณ์ไทยพีบีเอสเมื่อปี 2562 ว่า ภ.บ.ท.5 หรือ ภ.บ.ท.6 ไม่ถือว่าเป็นเอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อมูลที่ไทยโพสต์อ้างจากกรมที่ดินก็ระบุตรงกันว่า ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงเอกสารรับรองการเสียภาษีของผู้ครอบครอง ไม่ทำให้ใครมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

พูดง่าย ๆ ใบนี้บอกได้แค่ว่าเคยมีคนแจ้งเสียภาษีที่ดินแปลงนั้น ไม่ได้บอกว่าคนนั้นมีสิทธิในที่ดินตามกฎหมาย

ภาษีบำรุงท้องที่ยกเลิกแล้ว ใบ ภ.บ.ท.5 ยังใช้ได้ไหม

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ใช้แทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน และเริ่มจัดเก็บตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ระบบการยื่นแบบแสดงรายการแบบเดิมจึงหมดไปพร้อมกับภาษีบำรุงท้องที่

ใบที่ยังเห็นกันอยู่จึงเป็นเอกสารเก่าก่อนปี 2563 ใช้เป็นหลักฐานได้แค่ว่าเคยเสียภาษี ไม่ได้กลายเป็นเอกสารสิทธิ์เพราะเก็บไว้นาน ส่วนใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบันก็เป็นหลักฐานการเสียภาษีเช่นกัน ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์

ภ.บ.ท.5 ซื้อขายกันอย่างไรในทางปฏิบัติ

เมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ การซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 จึงมักทำแบบทำสัญญากันเอง จ่ายเงิน แล้วผู้ขายส่งมอบที่ดินและใบเสียภาษีเก่าให้ผู้ซื้อ

ทนายความที่ตอบคำถามใน LawLink (ม.ค. 2569) ระบุตรงกันว่า ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ และโอนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ บทความของ LawLink ยกคำพิพากษาฎีกาที่ 7740/2555 ซึ่งศาลพิจารณาการซื้อขายที่ดินที่มีแค่ ภ.บ.ท.5 ว่าเป็นการขายสิทธิครอบครอง และระบุว่าการเสียภาษีไม่ได้ทำให้ผู้จ่ายภาษีกลายเป็นเจ้าของ

ผลคือ ภบท5 ซื้อขายกันได้เพียงในความหมายว่าส่งมอบการครอบครองต่อกัน และถ้าที่ดินนั้นเป็นที่ดินของรัฐ ผู้ซื้อก็ไม่ได้สิทธิอะไรแม้แต่สิทธิครอบครอง

ความเสี่ยงของการซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5

ความเสี่ยง	ผลต่อผู้ซื้อ
อาจเป็นป่าสงวนหรือที่รัฐ	เสียเงิน อาจถูกดำเนินคดี
จดทะเบียนโอนไม่ได้	ไม่มีชื่อในทะเบียนที่ดิน
จำนองไม่ได้	ต้องใช้เงินสดทั้งหมด
แนวเขตไม่มีในระบบ	ตรวจขนาดแปลงยาก
ถูกแย่งการครอบครอง	ต้องฟ้องภายใน 1 ปี

อาจเป็นที่ดินของรัฐหรือเขตป่า ไทยพีบีเอสรายงานว่า มีการซื้อขายที่ดินในเขตป่าสงวนแห่งชาติโดยอ้าง ภ.บ.ท.5 ผู้ซื้อเสี่ยงทั้งเสียเงินและถูกดำเนินคดี และอ้างหนังสือเวียนของกรมการปกครองปี 2551 ว่าที่ป่าสงวนแห่งชาติ ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินของรัฐ ไม่สามารถแจ้งเสียภาษีบำรุงท้องที่ได้ การมีใบเสียภาษีจึงไม่ได้พิสูจน์ว่าที่ดินไม่ใช่ที่รัฐ ข้อมูลที่ไทยโพสต์อ้างจากกรมที่ดินยังระบุว่า ผู้ถือใบนี้ไม่มีสิทธิคัดค้านการยึดที่ดินคืนจากรัฐ

ที่ดินอาจอยู่ในเขต ส.ป.ก. ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเป็นหนึ่งในประเภทที่ดินที่ออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ไม่ได้ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) และคนทั่วไปซื้อขายที่ ส.ป.ก. ไม่ได้

จดทะเบียนไม่ได้ จำนองไม่ได้ เพราะไม่มีเอกสารสิทธิ์ให้จดทะเบียน ผู้ซื้อจึงไม่มีชื่อในทะเบียนของกรมที่ดิน และธนาคารรับเป็นหลักประกันไม่ได้

ถ้าถูกแย่งการครอบครอง ผู้ที่มีแค่สิทธิครอบครองต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ถ้าเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน มาตรา 1306 ห้ามยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดิน ครอบครองนานแค่ไหนก็อ้างยันรัฐไม่ได้

อ่านภาพรวมของที่ดินที่ไม่มีโฉนดแบบอื่นได้ที่ ที่ดินไม่มีโฉนด ซื้อได้ไหม และเรื่องเขตป่าที่ ที่ดินในเขตป่าสงวน

คำเตือนของกรมป่าไม้ปี 2562

ไทยพีบีเอสรายงานเมื่อ 31 ส.ค. 2562 ว่าอธิบดีกรมป่าไม้เตือนประชาชนให้ระวังการซื้อขายที่ดินโดยอ้าง ภ.บ.ท.5 สัญญาณที่ควรสงสัยตามรายงาน ได้แก่

ที่ดินลาดชันสูง
ที่ดินที่ไม่มีการทำประโยชน์
พื้นที่ที่ยังเป็นป่าสมบูรณ์

ถ้าไม่แน่ใจ ให้สอบถามกรมป่าไม้หรือกรมที่ดินก่อน และแจ้งเบาะแสได้ที่สายด่วนกรมป่าไม้ 1310 ข้อมูลนี้มาจากรายงานปี 2562 ช่องทางติดต่อควรตรวจสอบกับหน่วยงานอีกครั้ง

เช็กที่ดิน ภ.บ.ท.5 อย่างไรก่อนตัดสินใจ

ที่ดินแบบนี้ไม่มีเอกสารของกรมที่ดินให้ค้น ระบบ LandsMaps ซึ่งแสดงรูปแปลงที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ในระบบของกรมที่ดิน จึงใช้เช็กที่ดินแบบนี้ไม่ได้ ต้องถามหน่วยงานโดยตรง

สำนักงานที่ดิน ถามว่าบริเวณนั้นเป็นที่ดินประเภทใด อยู่ในเขตที่ออกเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่ และมีการยื่นคำขอออกโฉนดค้างอยู่จริงหรือไม่ ถ้าผู้ขายอ้างว่ายื่นเรื่องแล้ว ให้ขอเลขคำขอไปตรวจ
องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบต. หรือเทศบาล) ถามประวัติการเสียภาษีของแปลงและชื่อผู้เสียภาษี
กรมป่าไม้ สายด่วน 1310 ถามว่าอยู่ในเขตป่าสงวน อุทยาน หรือพื้นที่ป่าตามกฎหมายอื่นหรือไม่ โดยเฉพาะแปลงเชิงเขา
ส.ป.ก. จังหวัด ถามว่าอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินหรือไม่
ไปดูที่จริง ดูสภาพที่ดินตามสัญญาณของกรมป่าไม้ และถามเพื่อนบ้านว่าใครทำกินมาตั้งแต่เมื่อไร

แต่ละแปลงมีข้อเท็จจริงต่างกัน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนวางเงินทุกครั้ง

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ขอออกโฉนดได้ไหม

ใบเสียภาษีไม่ได้ทำให้มีสิทธิขอออกโฉนด สิ่งที่สำคัญคือข้อเท็จจริงของที่ดิน ช่องทางที่อาจเป็นไปได้มีดังนี้ แต่ต้องเข้าเงื่อนไขของกฎหมาย

ออกเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ คู่มือประชาชนของกรมที่ดินระบุว่าใช้กับผู้ที่ไม่มีหลักฐานสำหรับที่ดิน แต่ต้องครอบครองและทำประโยชน์มาก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (1 ธันวาคม 2497) และการครอบครองต้องสืบต่อกันมา ใบเสียภาษีที่ดินเป็นได้แค่หลักฐานประกอบ ไม่ใช่หลักฐานหลัก

เดินสำรวจออกโฉนดตามมาตรา 58 ถ้าพื้นที่อยู่ในแผนเดินสำรวจของกรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะสำรวจรังวัดและพิจารณาว่าแต่ละแปลงออกเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่ ปีงบประมาณ 2570 กระทรวงมหาดไทยประกาศเดินสำรวจใน 69 จังหวัด รวมเพชรบูรณ์ (ราชกิจจานุเบกษา 19 ต.ค. 2569) แต่ประกาศยกเว้นเขตป่าไม้ถาวรและที่ดินต้องห้ามตามกฎกระทรวงฉบับที่ 43 เช่น ที่สาธารณประโยชน์ ป่าสงวน อุทยาน ภูเขาและพื้นที่รอบ 40 เมตร และที่ลาดชันเกิน 35%

ถ้าที่ดินเป็นที่รัฐหรือเขตป่า ไม่ว่าจะเสียภาษีมานานแค่ไหน ก็ออกโฉนดไม่ได้ คำพูดว่า "รอออกโฉนด" จึงต้องตรวจกับสำนักงานที่ดินเอง

ทำไมเว็บของเราไม่ลงประกาศที่ดิน ภ.บ.ท.5

เว็บไซต์ของเราไม่ลงประกาศที่ดิน ภ.บ.ท.5 เพราะผู้ซื้อจดทะเบียนสิทธิไม่ได้ และตรวจสถานะที่ดินจากเอกสารไม่ได้ ที่ดินที่เราลงประกาศในหล่มสักและหล่มเก่าระบุประเภทเอกสารสิทธิ์ไว้ เช่น โฉนด น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 ถ้าสนใจความต่างของเอกสารเหล่านี้ อ่าน น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันอย่างไร และ สีครุฑที่ดิน

ถ้าซื้อที่ดินที่มีโฉนดหรือ น.ส.3 ให้เช็กเอกสารตาม วิธีตรวจสอบโฉนดว่าเป็นของจริง และดูค่าใช้จ่ายวันโอนที่ ค่าโอนที่ดิน 2569

คำถามที่พบบ่อย

ภ.บ.ท.5 คือโฉนดหรือไม่?

ไม่ใช่ ภ.บ.ท.5 เป็นแบบแสดงรายการเสียภาษีบำรุงท้องที่ที่ยื่นต่อท้องถิ่น ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และไม่ใช่เอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดิน ส่วนโฉนดที่ดินแสดงกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้

ภบท5 ซื้อขายได้ไหม?

จดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ที่ทำกันจริงคือทำสัญญาและส่งมอบการครอบครอง ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ และถ้าที่ดินเป็นที่รัฐหรือเขตป่า ผู้ซื้ออาจเสียเงินและถูกดำเนินคดี คนทั่วไปจึงไม่ควรวางเงินซื้อ

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 กู้ธนาคารได้ไหม?

ไม่ได้ เพราะไม่มีเอกสารสิทธิ์ให้จดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อต้องใช้เงินสดทั้งหมด และนำที่ดินไปเป็นหลักประกันในภายหลังไม่ได้ด้วย

มีใบ ภ.บ.ท.5 มานาน ขอออกโฉนดได้ไหม?

ระยะเวลาที่ถือใบเสียภาษีไม่ใช่เงื่อนไข ถ้าครอบครองทำประโยชน์มาก่อน 1 ธันวาคม 2497 และที่ดินไม่ใช่ที่ต้องห้าม อาจยื่นขอเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ หรือรอเดินสำรวจถ้าพื้นที่อยู่ในแผน ควรถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

ภาษีบำรุงท้องที่ยกเลิกแล้ว ตอนนี้เสียภาษีอะไรแทน?

ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 แทน ใบเสร็จภาษีนี้ก็เป็นแค่หลักฐานการเสียภาษี ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์

หาที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ในหล่มสัก หล่มเก่า

เราขอดูเอกสารสิทธิ์ก่อนลงประกาศ แต่ผู้ซื้อควรตรวจที่สำนักงานที่ดินเองทุกครั้ง ดู ที่ดินขาย ใน หล่มสัก และ หล่มเก่า หรือถ้ามีที่ดินที่มีโฉนดหรือ น.ส.3 จะขาย ฝากขายกับเรา สอบถามได้ที่ LINE @531wbjlz หรือโทร 095-935-2452