น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันอย่างไร ซื้อขายได้ไหม?

2 พ.ย. 2569อ่านประมาณ 14 นาทีฝากขายบ้าน ที่ดิน หล่มสัก หล่มเก่า

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันอย่างไร ครุฑดำ ครุฑเขียว

คำตอบสั้น ๆ คือ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกัน เจ้าของมีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบโฉนด ทั้งสองแบบซื้อขายและจำนองได้ ความต่างหลักอยู่ที่ น.ส.3 ก (ครุฑเขียว) ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงรู้ตำแหน่งแปลงชัดกว่า ส่วน น.ส.3 (ครุฑดำ) ไม่มีระวาง และการซื้อขายต้องประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน

คนที่เจอประกาศขายที่ดินในชนบทมักถามว่า นส3 กับ นส3ก แบบไหนดีกว่า บทความนี้เทียบ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ทีละเรื่อง ตั้งแต่สีครุฑ แนวเขต การซื้อขาย สิทธิครอบครอง ไปจนถึงทางเปลี่ยนเป็นโฉนด และสิ่งที่ควรเช็กก่อนวางมัดจำ

สรุปสั้น ๆ

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทั้งคู่ ผู้ถือมีสิทธิครอบครอง
น.ส.3 ก ครุฑเขียว มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ส่วน น.ส.3 และ น.ส.3 ข ครุฑดำ ไม่มี
น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ซื้อขายและจำนองได้ทั้งคู่ แต่ น.ส.3 ต้องประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน น.ส.3 ก ไม่ต้อง
ถ้าถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1375)
น.ส.3 ก เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ง่ายกว่า ส่วน น.ส.3 ต้องรังวัดและให้ข้างเคียงรับรองแนวเขต

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก คืออะไร

ประมวลกฎหมายที่ดินแยกเอกสารสิทธิ์เป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือโฉนดที่ดินซึ่งแสดงกรรมสิทธิ์ กับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งเป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่รับรองว่าผู้ถือได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว น.ส.3 กับ น.ส.3 ก อยู่ในกลุ่มที่สอง ผู้ถือจึงมีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

ข้อมูลที่ฐานเศรษฐกิจสรุปจากกรมที่ดินระบุว่า

น.ส.3 ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไปในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง เป็นแผนที่รูปลอย ไม่ได้กำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน (เดิมนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
น.ส.3 ก ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และกำหนดตำแหน่งที่ดินไว้ในระวาง
น.ส.3 ข เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก ในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

พูดง่าย ๆ ความต่างระหว่าง น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ไม่ได้อยู่ที่ชนิดของสิทธิ แต่อยู่ที่ว่ารัฐรู้ตำแหน่งแปลงบนแผนที่แน่นอนแค่ไหน

ตารางเทียบ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก

เรื่อง	น.ส.3 (ครุฑดำ)	น.ส.3 ก (ครุฑเขียว)
สิทธิ	สิทธิครอบครอง	สิทธิครอบครอง
ระวางรูปถ่ายทางอากาศ	ไม่มี	มี
แนวเขต	รูปลอย ไม่แน่นอน	อ้างอิงระวางได้
ซื้อขาย จำนอง	ได้	ได้
ประกาศ 30 วัน	ต้องประกาศ	ไม่ต้อง
เปลี่ยนเป็นโฉนด	ต้องรังวัด	ง่ายกว่า

ตารางเทียบ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก นี้เป็นภาพรวม รายละเอียดแต่ละแปลงอาจต่างกัน เช่น บางแปลงมีข้อความห้ามโอนกำกับไว้ ต้องอ่านเอกสารจริงทุกครั้ง

สีครุฑของ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก

วิธีแยก น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ที่เร็วที่สุดคือดูตราครุฑที่หัวกระดาษ ฐานเศรษฐกิจระบุว่า น.ส.3 ก เป็นครุฑเขียว และ น.ส.3 เป็นครุฑดำ ส่วน น.ส.3 ข ก็ใช้ครุฑดำเช่นกัน (LawLink)

แต่อย่าใช้สีครุฑตัดสินอย่างเดียว ให้อ่านชื่อเอกสารที่พิมพ์ไว้ และดูว่ามีอักษร ก หรือ ข ต่อท้ายหรือไม่ ดูความหมายของครุฑแต่ละสีเพิ่มเติมที่ สีครุฑที่ดิน ครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ ต่างกันอย่างไร

แนวเขต: จุดที่ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันมากที่สุด

ไทยรัฐอธิบายว่า น.ส.3 ก มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ขณะที่ น.ส.3 เป็นแผนที่รูปลอย บอกรูปร่าง เนื้อที่ และข้างเคียงแบบคร่าว ๆ แต่ไม่ได้ผูกกับตำแหน่งบนแผนที่

ผลในทางปฏิบัติคือ

น.ส.3 ก เทียบรูปแปลงกับระวางได้ ผู้ซื้อพอรู้ว่าแปลงอยู่ตรงไหน
น.ส.3 เนื้อที่ในเอกสารอาจไม่ตรงกับพื้นที่จริง และมีโอกาสแนวเขตทับซ้อนกับแปลงข้างเคียงมากกว่า

ถ้าจะซื้อแปลงที่เป็น น.ส.3 ควรให้ผู้ขายพาไปชี้หลักเขต ถามเพื่อนบ้านติดแปลงว่าแนวเขตอยู่ตรงไหน และพิจารณาขอรังวัดสอบเขตก่อนโอน

ซื้อขายและจำนอง: ได้ทั้งคู่ แต่ น.ส.3 ต้องรอประกาศ

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ซื้อขาย ให้ และจำนองได้ โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ความต่างอยู่ที่ระยะเวลา

น.ส.3 และ น.ส.3 ข คู่มือประชาชนของกรมที่ดินระบุว่าการจดทะเบียนโอนในกรณีที่กฎหมายกำหนดต้องประกาศ จะประกาศ 30 วัน ตามหลักเกณฑ์ในกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ถ้าครบกำหนดแล้วไม่มีผู้คัดค้านจึงจดทะเบียนได้ ฐานเศรษฐกิจและไทยรัฐอธิบายตรงกันว่าการซื้อขาย น.ส.3 ต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน
น.ส.3 ก กฎกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 5 (แก้ไขโดยฉบับที่ 35 พ.ศ. 2531) กำหนดให้ประกาศ 30 วันเฉพาะที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือ น.ส.3 ก ที่ดิน น.ส.3 ก จึงจดทะเบียนซื้อขายได้โดยไม่ต้องประกาศ จบได้เร็วกว่า

ถ้าซื้อที่ดิน น.ส.3 ให้เผื่อเวลาในสัญญาจะซื้อจะขายอย่างน้อยเดือนกว่า และเขียนให้ชัดว่าถ้ามีผู้คัดค้านจะคืนมัดจำอย่างไร ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอนคิดเหมือนที่ดินทั่วไป ดูวิธีคำนวณที่ ค่าโอนที่ดิน 2569

เรื่องกู้ธนาคาร ตามกฎหมายทั้ง น.ส.3 กับ น.ส.3 ก จดจำนองได้ แต่ธนาคารแต่ละแห่งมีเกณฑ์รับหลักประกันเอง ควรถามธนาคารก่อนวางมัดจำ ถ้าแปลงที่จะซื้อติดจำนองอยู่ ทำได้แบบ ไถ่ถอนพร้อมโอน

สิทธิครอบครอง: ถูกแย่งแล้วต้องฟ้องภายใน 1 ปี

เพราะ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ให้แค่สิทธิครอบครอง ผู้ถือจึงต้องดูแลที่ดินจริง ไม่ใช่เก็บเอกสารไว้อย่างเดียว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 กำหนดว่า ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบ มีสิทธิได้คืน แต่ต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

เรื่องนี้ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ไม่ต่างกัน ถ้าซื้อที่ดินไว้ไกลบ้าน ควรไปดูแปลงเป็นระยะ หรือฝากคนในพื้นที่ช่วยดู ถ้าพบคนเข้ามาทำกินหรือล้อมรั้วทับ ควรปรึกษาทนายความโดยเร็ว อย่ารอจนเลยกำหนด

เปลี่ยน น.ส.3 กับ น.ส.3 ก เป็นโฉนด

เจ้าของทั้งสองแบบขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ ถ้าที่ดินเข้าเงื่อนไข แต่เส้นทางของ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกัน

น.ส.3 ก มี 2 ทาง

ตามประกาศมาตรา 58 ตรี เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรให้ออกโฉนดสำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะประกาศท้องที่และวันเริ่มในราชกิจจานุเบกษาล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ฐานเศรษฐกิจระบุว่า น.ส.3 ก เปลี่ยนเป็นโฉนดทางนี้ได้โดยไม่ต้องรังวัดสอบเขต ส่วนไทยรัฐอธิบายว่าเมื่อทำเสร็จจะประกาศวันแจกโฉนด และ น.ส.3 ก เดิมถูกยกเลิกตั้งแต่วันนั้น ควรสอบถามสำนักงานที่ดินว่าท้องที่ของท่านมีประกาศตามมาตรา 58 ตรี หรือไม่
ขอออกโฉนดเฉพาะราย ยื่นที่สำนักงานที่ดินได้เองโดยไม่ต้องรอประกาศท้องที่ตามมาตรา 58 ตรี มีการรังวัด และผู้ขอเป็นผู้จ่ายค่ารังวัด

น.ส.3 ต้องรังวัด เพราะไม่มีระวาง ผู้ขอต้องนำช่างรังวัดไปชี้แนวเขต เจ้าของที่ดินข้างเคียงลงชื่อรับรองแนวเขต แล้วประกาศ 30 วันเปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน ถ้าข้างเคียงไม่มาหรือไม่ยอมรับรองแนว เรื่องอาจช้าออกไป อีกทางคือรอดูว่าพื้นที่อยู่ในแผนเดินสำรวจออกโฉนดของกรมที่ดินหรือไม่

ขั้นตอนเหล่านี้ทำให้ในตลาดจริง ผู้ซื้อมักต่อรองราคา น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ต่างกันตามเวลาและความไม่แน่นอนที่ต้องรับ ดูความต่างของโฉนดแบบปัจจุบันได้ที่ โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. คืออะไร

น.ส.3 ข คืออะไร ต่างจาก น.ส.3 อย่างไร

น.ส.3 ข เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์อีกแบบ ใช้ครุฑดำเหมือน น.ส.3 ออกโดยเจ้าพนักงานที่ดินในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ในแง่ผู้ซื้อ ให้มองว่าใกล้เคียง น.ส.3 คือมีสิทธิครอบครอง ซื้อขายได้ และคู่มือของกรมที่ดินจัดให้ น.ส.3 ข อยู่ในกลุ่มที่การจดทะเบียนบางกรณีต้องประกาศ 30 วันเช่นเดียวกับ น.ส.3

เช็กอะไรก่อนซื้อที่ดิน น.ส.3 กับ น.ส.3 ก

ไม่ว่าจะเป็น น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ควรเช็กอย่างน้อย 6 ข้อนี้ก่อนจ่ายเงิน

ชื่อเอกสารและสีครุฑ ตรงกับที่ผู้ขายบอกหรือไม่ มี ก หรือ ข ต่อท้ายหรือไม่
ชื่อผู้ถือ ตรงกับบัตรประชาชนผู้ขาย ถ้าเป็นที่ดินมรดกที่ยังไม่โอนเข้าชื่อทายาท อ่าน ซื้อที่ดินมรดก
สารบัญจดทะเบียน ด้านหลังเอกสาร ดูว่ามีจำนอง ขายฝาก หรือภาระจำยอมค้างอยู่หรือไม่ เรื่องทางผ่านอ่าน ภาระจำยอม
เอกสารเป็นของจริง ขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ดูวิธีที่ ตรวจสอบโฉนดว่าเป็นของจริง
ไปดูแปลงจริง ชี้หลักเขตให้ตรงกับรูปแผนที่ ถามเพื่อนบ้านติดแปลง โดยเฉพาะแปลงที่เป็น น.ส.3
ไม่อยู่ในเขตป่า แปลงเชิงเขาควรถามกรมป่าไม้ด้วย อ่าน ที่ดินในเขตป่าสงวน

ถ้ามีเงื่อนไขเฉพาะ เช่น เอกสารเก่ามาก เนื้อที่ไม่ตรงกับที่เห็นจริง หรือมีข้อความห้ามโอน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อนตัดสินใจ

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ในหล่มสัก หล่มเก่า

ที่นาและที่สวนรอบนอกตัวอำเภอ หล่มสัก และ หล่มเก่า มีทั้งโฉนดและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ปะปนกัน ถ้าเจอแปลงที่ราคาน่าสนใจแต่ยังไม่เป็นโฉนด ไม่จำเป็นต้องตัดทิ้ง แต่ควรเข้าใจความต่างของ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก ก่อนตั้งราคาที่ยอมจ่าย ดูเอกสารแบบอื่นที่เจอบ่อยในพื้นที่ได้ที่ ซื้อที่ดินหล่มเก่า เช็กโฉนด น.ส.3 ภ.บ.ท.5 และ ที่ดินไม่มีโฉนด ซื้อได้ไหม

คำถามที่พบบ่อย

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก แบบไหนดีกว่า?

ถ้าเทียบเอกสารอย่างเดียว น.ส.3 ก ได้เปรียบ เพราะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แนวเขตชัดกว่า ซื้อขายไม่ต้องประกาศ 30 วัน และเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ง่ายกว่า แต่ น.ส.3 กับ น.ส.3 ก เป็นสิทธิครอบครองเหมือนกัน ทำเล ทางเข้าออก และสภาพแปลงยังสำคัญกว่าตัวอักษร ก

ซื้อที่ดิน น.ส.3 ต้องรอนานแค่ไหน?

การจดทะเบียนที่ต้องประกาศ ใช้เวลาประกาศ 30 วัน คู่มือของสำนักงานที่ดินจังหวัดนครสวรรค์ประเมินเวลารวมราว 47 วัน คือวันยื่นเรื่อง ช่วงประกาศ และวันจดทะเบียน ถ้ามีผู้คัดค้านอาจนานกว่านั้น ควรถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ถึงระยะเวลาจริง

นส3 กับ นส3ก กู้ธนาคารได้ไหม?

ตามกฎหมาย น.ส.3 กับ น.ส.3 ก จดจำนองได้ทั้งคู่ แต่ธนาคารแต่ละแห่งตั้งเกณฑ์เอง บางแห่งไม่รับ หรือให้วงเงินน้อยกว่าโฉนด ถ้าจะซื้อด้วยเงินกู้ ให้ถามธนาคารก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย

น.ส.3 ก เปลี่ยนเป็นโฉนดต้องรังวัดใหม่ไหม?

ถ้าเปลี่ยนตามประกาศมาตรา 58 ตรี ฐานเศรษฐกิจระบุว่าไม่ต้องรังวัดสอบเขต เพราะใช้ข้อมูลจากระวางเดิม แต่ต้องรอให้ทางราชการประกาศท้องที่ก่อน ถ้ายื่นขอออกโฉนดเฉพาะรายเอง จะมีการรังวัดและผู้ขอจ่ายค่ารังวัด

ซื้อที่ดิน น.ส.3 แล้วมีคนมาทำกินในแปลง ทำอย่างไร?

ผู้ถือ น.ส.3 มีสิทธิครอบครอง ถ้าถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบ ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง ตามมาตรา 1375 ถ้าปล่อยเลยกำหนดอาจเสียสิทธิ จึงควรปรึกษาทนายความทันทีที่รู้

มีที่ดิน น.ส.3 จะขาย หรือกำลังหาที่ดิน

เราขอดูเอกสารสิทธิ์ก่อนลงประกาศ แต่ผู้ซื้อควรตรวจที่สำนักงานที่ดินเองทุกครั้ง ดู ที่ดินขายในหล่มสัก หล่มเก่า หรือถ้ามีที่ดินจะขาย ฝากขายกับเรา สอบถามได้ที่ LINE @531wbjlz หรือโทร 095-935-2452